Зачем нужен договор аренды при сдаче квартиры. Для чего заключается договор аренды жилья

Зачем нужен договор аренды при сдаче квартиры

Поиск квартиры для временного проживания — хлопотная, но вполне выполнимая операция. Сложности наступают после того, как вариант найден и обе стороны согласны подписать договор найма. Чтобы не остаться в дураках, стороны должны придать этому документу особое внимание. Отношения в сфере аренды жилья принято называть наймом. Обычно договор найма заключается на срок не более пяти лет. Однако существует и краткосрочный наем — до одного года. При краткосрочном найме не применяются некоторые положения Гражданского кодекса, в частности, не работает статья 684, где говорится, что у квартиранта, долго снимавшего жилье, есть преимущество перед новыми квартиросъемщиками. При прочих равных хозяин должен предоставить квартиру ему. Если подходить к решению вопроса с позиции хозяина квартиры, то ему выгодны краткосрочные отношения: это дает повод при новом заключении договора повысить арендную плату.

Впрочем, этот пункт — право изменять ставку — можно включить и в «длинный» договор. Только нанимателю надо проследить, чтобы у хозяина квартиры не появился повод корректировать цену так часто, как ему захочется. Для этого достаточно написать: имеет право изменять ставку, но не чаще одного раза в год.

Просто и письменно

Договор найма может быть заключен только в письменной форме — простой или заверенной у нотариуса. Силу они имеют равную. В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма одна сторона — собственник жилья — обязуется предоставить другой стороне — нанимателю — за определенную плату жилое помещение во временное пользование. В договоре найма обязательно должны быть указаны адрес объекта, сроки найма, размер оплаты помещения. Если речь идет о долгосрочном найме, укажите также в договоре срок сдачи квартиры внаем и возможность его досрочного расторжения. Например, владелец жилья решит вдруг расторгнуть договор раньше назначенного срока.

Чтобы это не стало шокирующей неожиданностью для квартиранта, ему следует записать условие: известить о расторжении договора не позднее, чем за три месяца до выселения.

По словам Рахмангуловой, для подобных случаев рекомендуется указать штрафные санкции — как для хозяина, который в силу каких-то причин решит расторгнуть договор, так и для нанимателя, если он вдруг вознамерится освободить жилье досрочно. Если возможность штрафа не указана, доказать что-либо будет непросто.

Постарайтесь пресечь договором желание хозяина жилья бывать у вас в жилище, когда ему заблагорассудится. Обычно в договоре указывается, что владелец квартиры может посещать жилье не чаще раза в месяц и только предупредив о времени своего визита заранее. Кстати, если договор этого прямо не запрещает, ничто не мешает вам поменять личинки замков. Это гарантирует, что хозяин не придет рыться в ваших вещах, пока вы на работе.

Чужие проблемы

Хозяева, согласившиеся сдать квартиру людям без столичной прописки, обычно проявляют исключительную черствость и не хотят им оказывать помощь в регистрации, хотя ничем не рискуют.

Можно, конечно, договориться с чиновником или же купить бумажку в многочисленных «регистрационных» компаниях, но это уже не совсем законный метод. Так что аренда и регистрация сейчас между собой никаким образом не связаны. Но попробовать включить этот пункт в договор — обязать хозяина оказать вам содействие в получении регистрации в квартире, за которую вы платите деньги — вполне возможно.

Без единого гвоздя

Надо сказать, что проблема сохранности имущества пугает всех без исключения хозяев. По себе знаете: наверняка в гостинице у вас отношения с мебелью несколько проще, чем дома, да и лишний раз снимать уличную обувь в номере никому в голову не придет.

Особенно страшится хозяин масштабных разрушений: разбитого унитаза, исцарапанной ванной, залитого дешевым шампанским потолка и липкой кока-колой дивана. У жильца свои страхи. Допустим, вы въезжаете в квартиру, где кроме стен имеется лишь плита «Лысьва», рассохшийся шкаф, телевизор «Рубин», помнящий полет Гагарина, и холодильник, купленный в рассрочку в годы застоя. После недели проживания в такой квартире телевизор ломается, а через месяц и холодильник приказывает долго жить. Конечно, хозяин требует ремонта за ваш счет или покупки новой вещи.

Для исключения подобных неприятностей к договору надо приложить опись имущества, указать состояние вещей. В крайнем случае можно вызвать мастера: он решит, отчего погас голубой экран — от старости или в результате падения с тумбочки.

С мебелью сложнее. По Гражданскому кодексу износ и естественное старение мебели к жильцу отношения не имеют: ход истории он остановить не в силах. Но вот прожженное окурками кресло под это дело списать не удастся.

При заключении договора надо предусмотреть все возможные проблемы. Обязательно опишите в договоре процедуру урегулирования форс-мажорных ситуаций: вас залили соседи, в квартиру забрались воры, случился пожар.

Если квартира требует мелкого косметического ремонта и вы собираетесь его провести, постарайтесь включить в договор пункт, что ваши расходы (пускай и частично) будут компенсированы за счет снижения ежемесячных выплат хозяину квартиры. Что, конечно, не мешает ему отказаться от вашего заманчивого предложения: его и так все устраивает.

На птичьих правах

Как ни странно, очень сложные отношения могут сложиться в том случае, если квартира была сдана знакомым или родственникам. Это надежно, хотя и имеет определенные недостатки, которые в основном касаются владельцев квартир. Дорого с постояльцев не спросишь — раз, заключать договор и уж тем более делать опись передаваемого имущества считается «неудобным» — это два, в случае задержки платежа так просто не выселишь, «совесть не позволит» — это три.

Кроме того, вести бизнес внутри семьи — самый верный способ поссориться с родственниками. Тем временем сотрудники агентств говорят, что договор надо заключать: даже если он не имеет юридической силы, все равно стороны документ дисциплинирует.

Зверский вопрос

Отдельная тема — возможность содержания в доме животных. Хозяину квартиры они, конечно, не нужны: улучшить жилье они не могут однозначно, а вот пометить углы, порвать обои, сожрать электропроводку — сколько угодно. Запрет на содержание животных должен быть указан в договоре, в противном случае можно исходить из того, что разрешено все, что не запрещено. Но хитрые наниматели порой обходят и запреты. Вот одна из любимых риэлтерами историй.

Интеллигентная московская хозяйка решила сдать квартиру интеллигентной супружеской паре. Все шло хорошо, но по одному из пунктов договора вышла заминка. Хозяйка не хотела видеть в своей недавно отремонтированной квартире никаких зверей. Супружеская пара предъявила маленькую, чистенькую и невероятно трогательную собачку с грустными глазами.

Женщина растрогалась и вычеркнула спорное положение из договора. Через пару месяцев хозяйка решила проверить квартиру. Каково было ее изумление, когда у себя дома вместо маленькой пушистой собачки она увидела пахнущую псиной кавказскую овчарку и самого натурального пингвина, который методично разрывал клювом ковролин. Семья эта вскоре съехала, но неприятный осадок остался. К тому же взыскать что-либо с жильцов не удалось: описи квартиры, в каком состоянии она находилась на момент сдачи, составлено не было, а условия договора ни одна из сторон не нарушила.

Количественный состав

Когда человек сдает квартиру, он подразумевает, что жить в ней будет тот, кто заключает договор. Но кто сказал, что вслед за семьей «без вредных привычек» в квартиру не заселятся тридцать три вьетнамца, которые и вправду не курят? Гражданский кодекс подразумевает, что кроме нанимателя в квартире могут проживать лишь его ближайшие родственники — дети и жена. Брат из Баку, который приехал погостить в Москве, «пока не найдет работу», или практикантка, оставшаяся ночевать, потому что «метро уже не ходит», формально не имеют права находиться в квартире без согласия ее владельца, если иное — доступ в жилье без ограничений — не закреплено в договоре. Нарушение этого пункта — достаточное основание для того, чтобы расторгнуть договор раньше времени: свидетельских показаний суду будет достаточно.

Но в общем-то договор для того и нужен, чтобы все проблемы между сторонами могли решаться до суда.

На доверии

При классической схеме аренды агентство берет на себя лишь роль сведения сторон друг с другом. Но все популярнее становится так называемое доверительное управление, когда хозяин квартиры и жилец общаются через посредника в течение всего срока аренды.

Суть этой схемы заключается в том, что хозяин квартиры заключает специальный договор с агентством недвижимости. По этому соглашению компания получает право сдавать квартиру внаем, получать с арендатора плату, следить за состоянием жилья и соблюдением условий договора со стороны жильца. Такой договор заключается на достаточно длительный срок — от одного года. Агентство взимает за свои услуги разовый взнос в размере 50-100% ежемесячной оплаты, а ежемесячные комиссионные риэлтеров составляют от 10 до 25% арендной платы. Хозяин квартиры может получать деньги как наличными, так и банковским переводом, причем финансовые трудности того, кто снимает квартиру, его не волнуют. Заплатил жилец или нет — агентство обязано расплатиться с хозяином квартиры в четко оговоренный срок. Посредник берет на себя не только труд по взиманию платы с арендатора, но и оплату коммунальных услуг и телефона (кроме межгорода: за него деньги вносит наниматель).

Квартиру, сданную в доверительное управление, в обязательном порядке страхуют, причем за счет агентства. Страхуются отделка, мебель и гражданская ответственность нанимателя. Более того, специальный человек регулярно (раз в три месяца) осматривает квартиру, проверяя, нет ли каких-либо повреждений. Если необходимо, делается ремонт. Когда наниматель решит съехать, он обязан за месяц предупредить об этом агентство, которое накануне выезда принимает у него квартиру по акту приемки-передачи: исправно ли имущество и оборудование, оплачены ли телефонные счета и т. п. Если возникают какие-либо проблемы, компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, внесенная клиентом при вселении. Если же все в порядке, залог возвращается бывшему жильцу.

Доверив агентству управлять своей недвижимостью, хозяин практически полностью избавляется от проблем и на время действия договора может вообще в Москве отсутствовать. Это не значит, что хозяин совершенно не в курсе того, что происходит в его квартире. По договору он может в сопровождении агента приезжать «проведывать» свое имущество.

Смотрите еще:  Заявление в ГИБДД на регистрацию автомобиля: порядок заполнения и подачи, правовые нормы. Образец заполнения заявления на регистрацию авто в гибдд

Нанимателям снимать такие квартиры тоже удобно: во-первых, отработан механизм расчетов, во-вторых, хозяин не выставит за дверь без объяснения причин, а при возникновении конфликтной ситуации агентство обязательно примет во внимание мнения как хозяина, так и жильца. Снять квартиру по договору доверия для клиента безопаснее.

Как сдавать квартиру посуточно — официально и юридически, через агентство или самостоятельно

0 Срок заключения договора

0 Советы юриста:

0 Отличие договора аренды от договора найма жилого помещения

Действующее законодательство относит договора аренды и найма жилого помещения к сделкам имущественного характера. По указанным договорам недвижимость временно передается в пользование и владение другого лица за определенную плату.

Несмотря на кажущуюся равнозначность указанных договором, они имеют отличие:

  1. По наименованию сторон в зависимости от их статуса. Так, если договор заключается между гражданами, с одной стороны выступает наймодатель, с другой – наниматель. Если со стороны нанимателя выступает юридическое лицо, то оно будет называться арендатором. А лицо, которое будет сдавать жилье – арендодатель. При этом, и в первом и во втором случае жилье может быть использовано только в соответствии с его целевым назначением.
  2. По форме сделки и необходимости государственной регистрации. Оба вида договором должны иметь письменную форму. В отличие от договора аренды, договор найма не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Однако существующие ограничения и обременения должны быть внесены в данные государственного реестра. Договор аренды, если он заключен сроком более одного года подлежит обязательной регистрации.
  3. За несоблюдение требований о внесении соответствующих данных в Росреестр предусмотрено наступление административной ответственности. Так, за нарушение требований о госрегистрации договора аренды применяется штраф от 1500 до 2 тысяч рублей, а за невнесение сведений об обременениях по договору найма – штраф 5 тысяч рублей.

  4. По определению срока действия. Заключение договора аренды возможно на неопределенный срок. Максимально возможным сроком он не ограничен. Наем жилья может быть заключен не более чем на 5 лет. Если в тексте договора найма срок его действия не оговорен – значит считается, что он заключен на 5 лет.
  5. По возможности досрочного расторжения. Любая из сторон договора аренды может поставить вопрос о его расторжении только через суд. Договор найма, в свою очередь, со стороны нанимателя может быть расторгнут в любое время, а по инициативе наймодателя – только через суд.
  6. 0 Какие лица могут сдавать квартиру

    Сдавать квартиру в наем может как ее собственник, так и наниматель, если он проживает в социальном жилье. Однако, в зависимости от срока, на который сдается квартира, собственник может выступать в трех качествах:

  7. Как физическое лицо, если квартира сдается на срок до года или дольше. В таком случае, ежегодно, до 30 апреля каждого года необходимо будет сдать в фискальную службу декларацию о доходах и уплатить НДФЛ в размере 13 процентов.
  8. Как индивидуальный предприниматель. В таком случае можно перейти на упрощенную форму налогообложения и уплачивать только 6 процентов от получаемого дохода.
  9. Как индивидуальный предприниматель, купивший патент на сдачу квартиры в наем. Налог рассчитывается индивидуально, его размер будет зависеть от налоговой ставки, умноженной на 6 процентов.
  10. 0 Кто может арендовать жилье?

    Поскольку целевое назначение жилой недвижимости является проживание в нем граждан, то со стороны нанимателя жилья может выступать физическое лицо, в том числе и имеющее статус индивидуального предпринимателя.

    Иногда юридические лица также снимают квартиры для проживания в них своих сотрудников. В таком случае юридическое лицо будет выступать в качестве арендатора и должно оплачивать собственнику жилья предусмотренные условиями договоры ежемесячный платежи.

    0 Заключение договора найма или аренды

    В зависимости от стороны, которая будет заключать договор о пользовании и владении жильем, будет определятся вид сделки. Так, если снимать квартиру будет физическое лицо, будет заключен договор о найме недвижимости.

    Если квартиру будет снимать юридическое лицо, между сторонами будет заключен договор аренды. И в первом и во втором случаях содержание договора должно соответствовать нормам гражданского законодательства, регулирующего каждый из видов сделки. Наем регулируется ст. 671 ГК, а аренда – 606 ГК.

    По требованию закона, заключенный сторонами договор найма изолированного жилого помещения, характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный. Само же жилое помещение должно соответствовать санитарным требованиям, противопожарным, градостроительным нормам.

    Ознакомиться с содержанием договора найма можно ниже по ссылке:

    Договор аренды представлен ниже:

    ? Акт приема-передачи квартиры

    Неотъемлемой частью любого договора, независимо это наем или аренда жилья, является акт по приему-передачи квартиры от собственнику нанимателю/арендатору. В нем должно быть указано:

    • Дата и место составления.
    • Стороны договора.
    • Предмет сделки.
    • Описание состояния квартиры, включая дефекты и комплектацию.
    • Подписи сторон.
    • Такой документ как расписка, выступает в качестве доказательства о выполнении нанимателем или арендатором взятых на себя обязательств, то есть, уплаты предусмотренных договором наличных платежей.

      Если расчет между сторонами производится безналичным путем, подтверждением выступают банковские квитанции. Если нет никаких документов по оплате, то доказать сам факт оплаты, при необходимости – не получится.

      0 Нужно ли страховать имущество в квартире и квартиру?

      Собственник жилого помещения, решив ее сдавать в наем или аренду, принимает на себя риски возможной гибели и порчи своей собственности. Они могут произойти как в результате умышленных, таки и ненамеренных действий других лиц.

      Часть рисков можно предусмотреть в самом договоре между сторонами, однако «форс-мажор», например, в доме возник пожар, на населенный пункт обрушилось стихийное бедствие природного характера, произошло затопление квартиры соседями сверху, произошла авария техногенного характера. такое предусмотреть невозможно, поэтому лучше воспользоваться страховкой.

      ? Как правильно застраховать

      В число самых распространенных рисков, которые включаются при страховке квартир, сдаваемых в аренду, следует отнести пожар, затопление, ограбление.

      Чтобы оформить страховку жилья, сдаваемого на наем или аренду, рекомендуется привлечь страховика к участию в сделке и одновременно подписать такие документы:

    • Договор аренды или найма.
    • Акт приема-передачи недвижимости.
    • Договор страхования недвижимости имущества, которое находится в нем.
    • При этом, страховка начинает действовать сразу же после внесения оплаты и подписания документа сторонами.

      ? Какие документы нужны для страховой

      Страховщику следует представить личные документы собственника квартиры, правоустанавливающие документы на жилье, выписку из ЕГРН, а также договор аренды или найма недвижимости, акт приема-передачи.

      ? Как выбрать страховщика

      При выборе страховщика следует учитывать такие показатели как:

    • Рейтинг.
    • Надежность.
    • Финансовую устойчивость.
    • Тарифы.
    • Наибольшего доверия вызывают компании, которые работают на рынке страхования более 10 лет и имеющие класс надежности А (высокий уровень).

      0 Срок заключения договора

      Срок, на который заключается договор временного владения и пользования жильем зависит от вида сделки. Так:

    • Договор по аренде жилья, согласно ст. 610 ГК, можно заключить на неограниченный срок:
    • 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

      2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

      3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

      Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

    • Договор найма – согласно ст. 683 ГК может заключить на срок не более пяти лет:

«Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет».

0 Как зарегистрировать арендный договор

По требования норм, изложенных в ст.651 ГК, договор аренды жилого помещения, если он заключен на срок более года, подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. С этого времени его следует считать заключенным.

Отсутствие регистрации влечет за собой недействительность заключенного договора. В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г., если срок договора аренды составляет менее года и в нем содержится условие о возможности его автоматически продлить на неопределенный срок – регистрировать договор нет необходимости.

Регистрация договора аренды требует необходимости обращения в территориальное подразделение Росреестра или многофункциональный центр оказания государственных услуг.

? Необходимые документы

Процедура регистрации предусматривает подачу необходимого пакета документов, который состоит из:

  • Заявления, составленного по установленной форме.
  • Договора аренды с актом приема-передачи предмета сделки.
  • Личные документы представителя арендатора.
  • Доверенность на имя представителя.
  • Платежное поручение на оплату госпошлины в сумме 22 тысячи рублей.
  • ? Основные причины отказа в регистрации договора

    Согласно ст.27 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», если в течении предоставленного заявителю срока, для устранения недостатков в представленных не регистрацию документах, не устранены причины, которые препятствуют государственной регистрации прав, принимается решение об отказе в регистрации договора.

    Оно должно быть оформлено письменно и сообщено заявителю.

    0 Правила расторжения договора

    Статья 450 ГК предусматривает следующие основания, по которым возможно осуществить расторжение договора аренды или найма:

    1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

    0 Необходимая комплектация жилья

    Сдаваемое в аренду жилье может быть укомплектовано собственником квартиры по запросу арендатора.

    В отдельных случаях, квартира может быть сдана без комплектации мебелью и бытовой техники. Как показывает практика, обычно жилье комплектуется минимальным количеством имущества:

  • Кухонным и спальным гарнитуром.
  • Посудой и комплектом белья.
  • Холодильником и стиральной машинкой.
  • Кабельным телевидением и проводным интернетом.
  • ? Как обезопасить имущество от порчи временных жильцов?

    Собственник квартиры, чтобы обезопасить себя от возможной порчи имущества со стороны нанимателя, должен предусмотреть его ответственность в тексте самого договора. Кроме того, в акте приема-передачи квартиры необходимо перечислить все имущество, которое передается нанимателю, его состояние. При возможности сделать фото и видеосъемку состояния квартиры.

    Еще одним из способов является страхование имущества и ответственности собственника квартиры перед третьими лицами на случай наступления различных форм-мажорных обстоятельств.

    ? Можно ли привлечь арендатора или нанимателя к ответственности за порчу имущества?

    Все зависит от условий договора, который согласован и подписан собственником квартиры и нанимателем/арендатором. Если их ответственность предусмотрена в договоре, то взыскать причиненный ущерб за порчу имущества будет возможным. Однако, потребуется проведение товароведческой экспертизы и обращение в суд, если арендатор в добровольном порядке откажется возмещать ущерб.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Как правильно составить договор аренды квартиры

    22 ноября 2019 г. Примерное время чтения: 8 мин.

    Любому человеку, сдающему свою жилплощадь на короткий или длительный срок, важно знать, как правильно составить договор аренды квартиры. Такой договор необходим, чтобы подтвердить отношения хозяев с квартиросъёмщиками и обезопасить имущество от краж и вандализма.

    Для чего составлять договор аренды

    Договор аренды квартиры – документ, который подтверждает, что квартира передана квартиросъёмщику в надлежащем виде. Также в документе указываются обязательства участников сделки по сдаче недвижимости в аренду. Этот договор не нужно подкреплять подписью нотариуса, не требуется государственной регистрации. Документ, прописывающий отношения между арендодателем и арендатором, обладает юридической силой даже на основании поставленных подписей обеими сторонами, поэтому может использоваться при необходимости в суде или других инстанциях.

    При желании сдать жилое помещение в аренду в 2019 году следует заключить договор аренды, так как он несёт в себе массу преимуществ:

  • учитывает все нюансы передачи квартиры нанимателю для временного проживания;
  • чётко выстраивает отношения между арендодателем и нанимателем;
  • призван обеспечить защиту для обеих сторон;
  • может выступать основополагающим документом при подаче заявления в суд для разрешения возникших между сторонами разногласий.
  • Оформить договор аренды квартиры совсем несложно – потребуются данные паспорта нанимателя и собственника. А подписанный обеими участвующими сторонами документ становится действующим.

    В чём особенности составления договора аренды

    Когда помещение сдаётся в хозяйственное использование юридическому лицу, это считается арендой. Когда договор о сдаче помещения для проживания подписывается с физическим лицом, применяется термин «наём». Таким образом, можно выделить договор аренды, найма или поднайма. О договоре найма говорят в том случае, когда заключается он между физическими лицами. В нём одна сторона выступает наймодателем, а другая – нанимателем. Несмотря на то, что термин «арендовать» применим при сдаче помещения во временное пользование юридическому лицу, всё же часто понятия «наём» и «аренда» приравниваются.

    Арендовать жильё можно на короткий или длительный срок. При первом варианте хозяин сдаёт жилплощадь на срок до 1 года. В этом случае наниматель весьма ограничен в своих правах – к примеру, он не может подселять к себе других временных жильцов или приводить гостей, ему не разрешается сдавать жильё в поднаём. При долгосрочном договоре найма квартиры для нанимателя жилья складываются более мягкие условия. Этот договор предполагает проживание квартиросъёмщика в арендованном жилом помещении от 1 до 5 лет. Арендаторы при таком варианте имеют более привилегированное положение – например, они не должны съезжать с квартиры по первому приказу хозяев, если договор аренды еще действующий. По истечении 5 лет правильный договор аренды квартиры продлевается автоматически на следующий максимальный срок.

    Договор поднайма предполагает сдачу в аренду жилплощадей, которые не являются приватизированными. То есть, жильцы, таких помещений могут сдавать свою жилплощадь другим людям. Но для этого требуется составить правильный договор аренды квартиры – лучше сделать это с помощью опытного в делах недвижимости юриста.

    Нет каких-либо чётких рамок для оформления документа, прописывающего условия сделки, а также обязательства собственника и квартиросъёмщика. Как такового бланка договора в ГК нет, но условия предоставления жилой недвижимости в аренду на срок до 5 лет чётко прописаны в главе 35 ГК РФ.

    В интернете без особого труда можно найти образец договора аренды квартиры и взять его за основу, внося свои коррективы. Главное, указать в документе предмет договора, участвующие стороны, их права и обязанности. К составлению договора следует подойти ответственно и внимательно, так как любая мелочь может стать важной при возникшем спорном вопросе.

    Главные пункты договора аренды

    Беря за основу имеющиеся образцы договоров сдачи жилых помещений в аренду, которые можно скачать с определённых ресурсов, нужно учитывать особенности конкретной сделки и вносить свои нюансы. Обычно в этом документе отражаются такие пункты:

    • 1 Предмет договора. Здесь описывается объект, который сдаётся арендодателем во временное распоряжение квартиросъёмщику. Следует подробно описать, где располагается объект недвижимости, все характеристики квартиры. По желанию можно перечислить жильцов, которые с разрешения арендодателя будут жить в квартире определённое время. Если это будет прописано в документе, но владелец заметит, что на его жилплощади пребывают совершенно посторонние люди, не указанные в договоре, то это будет расцениваться как нарушение условий договора.
    • 2 Срок предоставления жилплощади. Здесь важно прописать, на какой срок арендодатель предоставляет квартиросъёмщику жилое помещение.
    • 3 Права и обязанности арендодателя. Здесь перечисляются условия аренды и состояние жилплощади. Не лишним будет составить список мебели и бытовых приборов. Также нужно прописать возможность проверок состояния жилплощади и их периодичность.
    • 4 Права и обязанности арендатора. В этом пункте указывается информация о том, что можно, а что нельзя делать в квартире, прописывается ответственность за порчу или пропажу имущества. Также может быть указано, нужно ли вносить залог за жильё, потребуется ли через какой-то срок сделать косметический ремонт.
    • 5 Условия внесения платы. Следует указать точную сумму платы за арендованную квартиру и дополнительные платежи, которые должны будут делать жильцы. Важно чётко расписать график оплаты, указывая, каким образом она будет осуществляться. Также здесь можно привести показания всех приборов учёта (электросчётчика, газового счётчика) на тот момент, когда квартира была передана квартиросъемщику.
    • 6 Порядок расторжения договора. Важно прописать условия, позволяющие расторгнуть договор. Надо обязательно указать действия сторон и при завершении срока аренды, и при досрочном прекращении договорных отношений. Арендодатель может указать, что договор будет расторгнут при порче мебели или жалобах соседей. Квартиросъёмщики могут указать, что договор расторгается при повышении платы за квартиру, особенно если это будет необоснованно.
    • 7 Рассмотрение споров. Здесь указывается, что стороны будут пытаться мирно договориться и разрешить спорные моменты, но если не удастся прийти к общему решению, то всё будет решаться в судебном порядке. Можно указать размер неустойки, которую придется выплатить стороне, проигравшей в суде.
    • 8 Контакты и реквизиты сторон. В конце указываются сведения паспортов и адреса участвующих сторон.
    • Если вы задумываетесь, как правильно составить договор аренды квартиры, то можете быть уверенными в том, что это вполне можно сделать, даже не имея юридического образования. Главное – взять за основу типовой договор и доработать все его пункты под определённые потребности. Учитывая важные нюансы при составлении договора, легко можно избежать ненужных проблем с нанимателем жилья.

      Порядок регистрации договора аренды квартиры между физическими лицами: нужно ли регистрировать в 2019 году, где, сроки и стоимость

      Сдача в найм имеющейся в собственности жилплощади является хорошей статьёй дохода для многих российских граждан. Но чтобы он приносил только дивиденды, а не новые проблемы, следует придерживаться правил, предписанных российским законодательством касательно аренды недвижимости, её документального оформления. В частности, требуется регистрация договора аренды квартиры.

      Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

      Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

      Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер. Также в тексте должны быть прописаны паспортные данные сторон и в конце документа стоять их личные подписи.

      Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует — это существенный повод для признания этого соглашения не действительным. Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ. Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

      Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

      Поскольку аренда квартиры — это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%). Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

      Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

      Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

      По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований. Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

      Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет. И именно долгосрочный договор надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст. 674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

      Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

      Чем грозит отсутствие регистрации договора

      Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

      Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

      Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

      Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)

      Куда обращаться за регистрацией договора

      На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

      Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

      В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.

      Какие документы понадобятся

      Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

      К ней прикладывают:

    • три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
    • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
    • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

    Скачать образец договора найма для заполнения можно здесь.

    На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

    Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

  • Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи — возможности получения компенсации.
    1. Заполнить и подписать договор.
    2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
    3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
    4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.
    5. При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

    6. если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
    7. в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).
    8. Важно! После окончания срока действия договора у нанимателя есть преимущественное право на подписание его на новый период (ст. 684 ГК РФ).

      Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

      Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

      Из всего сказанного выше видно, что с точки зрения законодательства договор аренды считается важным документом, который предъявляет к обеим сторонам большой перечень обязательств. Поэтому перед его подписанием следует хорошо взвесить все «за» и «против», не гнаться за лёгкими деньгами, отдавая предпочтение стабильности и надёжности.

      Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

      Важно! Помощь с оформлением всех документов вы можете получить от опытного юриста. Запичь через онлайн-консультанта на нашем сайте.

      Аренда квартиры – что нужно знать

      Аренда квартиры всегда связана с некоторыми рисками. Причём рискуют как те, кто сдаёт недвижимость, так и те, кто жильё снимает. Чтобы избежать недоразумений, правильнее всего заключить договор аренды.

      Жильё найдено, цена и расположение квартиры полностью устраивает. А что дальше? Пора въезжать?

      Для начала нужно проверить документы. Нужно убедиться, что с Вами общается именно хозяин квартиры: попросите его предъявить паспорт, свидетельство собственности и пр. Обязательно спросите и проверьте по документам, сколько всего собственников этой квартиры. Если собственников несколько – то со стороны наймодателя должны быть указаны все собственники арендуемого жилья. Когда все нюансы обсудили – заключаем договор аренды. Форму такого договора легко можно найти в интернете.

      Договор аренды квартиры – какие пункты включать

      По закону нет никаких особенных требований к договору аренды. Он обязательно должен быть заключён в письменной форме, а если недвижимость сдавалась за год не менее 3-х раз – договор должен быть заверен у нотариуса. Срок, на который заключается договор, не может превышать 5 лет.

      При нарушении хотя бы одного пункта договора хозяин квартиры может выселить жильцов. Но риск оказаться на улице гораздо выше, если соглашение было устным. Поэтому лучше не надеяться на порядочность хозяев, поверив им на слово, а настаивать на заключении договора и просто не нарушать его условия.

      Важным пунктом является срок, на который арендуется недвижимость. Но внимательно нужно отнестись и к другим нюансам – это поможет избежать недоразумений, причём как для собственника жилья, так и для тех, кто снимает квартиру.

      Обязательные пункты для договора аренды квартиры:

    9. Права и обязанности хозяина жилья и арендаторов.
    10. Условия, при которых наступает ответственность сторон
    11. Контакты арендатора и собственника.
    12. Срок действия.
    13. Условия, при которых договор может быть расторгнут досрочно.
    14. Стоимость и способ внесения платы за аренду.
    15. Вместе с договором составляются 2 приложения к нему: опись имущества и акт передачи квартиры. Конечно, нет нужды указывать абсолютно всё имущество, находящееся в квартире, до последней табуретки. Но наиболее ценные вещи указать нужно обязательно, например, электронику, технику и пр.

      Что касается акта передачи квартиры – в нём описываются все важные детали, дефекты. Например, в коридоре порваны обои, или на кухне окно с трещиной на стекле. Это важно указать, чтобы впоследствии, когда нужно будет съехать из квартиры, не возникло претензий.

      Особое внимание при заключении договора стоит обратить на стоимость и срок, на который арендуется жильё.

      Ни один из пунктов договора не может быть изменён в одностороннем порядке. Например, хозяин квартиры не может повысить стоимость арендной платы без уведомления об этом жильцов.

      Отдельным пунктом нужно указать ответственность за оплату коммунальных услуг. Либо она входит в стоимость аренды жилья, либо оплачивается отдельно. Без этого пункта обязанность оплатить расходы за свет, газ и воду может стать неприятным сюрпризом для жильцов.

      Передача оплаты может осуществляться любым удобным способом. Но если деньги передаются лично в руки арендодателю, должен быть составлен акт приёма-передачи или расписка. Очень внимательно в таких документах нужно отнестись к датам. В противном случае, хозяин квартиры может подать в суд на принудительное взыскание оплаты и впоследствии выселить жильцов из квартиры.

      Перед тем, как подписать договор аренды квартиры, нужно внимательно его прочитать и проверить все данные, например, адрес нахождения снимаемого жилья. Также, если арендуется квартира, то в договоре должна быть указана именно квартира, а не комната, и прописана её площадь.

      Депозит при аренде жилья

      При сдаче в наём недвижимости всегда имеет место такой пункт, как депозит: платёж, равный стоимости 1 месяца аренды. Назначение этого платежа – застраховать риски собственника, и покрыть расходы в случае непредвиденных обстоятельств. В договоре должно быть чётко указано, в каких случаях эта сумма остаётся у владельца нанимаемого жилья. Таким условием может быть, например, порча имущества. В случае если жильцы съезжают раньше заявленного в договоре срока, они могут претендовать на возврат депозита. Лучше это тоже указать в договоре во избежание споров в будущем.

      Ответственность сторон при заключении договора аренды

      Жилое помещение, сданное в аренду, должно быть использовано только для проживания. Кроме того, в обязанность нанимателей входит поддержание квартиры в должном состоянии. Обязанность по текущему ремонту возлагается на арендаторов, а капитальный ремонт – на владельца. Впрочем, эту ответственность можно изменить, добавив соответствующий пункт в договор.

      Если в обозримом будущем планируется продажа квартиры, то не стоит сдавать её в аренду на длительный срок. Нужно понимать, что продажа квартиры не означает, что договор найма автоматически расторгается. Новые владельцы жилья автоматически становятся арендодателями вместо бывшего хозяина квартиры.

      Такая же проблема может возникнуть и у наследников умершего собственника.

      Еще одной важной обязанностью собственника жилья, который сдаёт его в аренду: нужно не забывать доход от сдачи недвижимости указывать в налоговой декларации, и оплачивать налог с полученного дохода.

      Отказ от аренды и расторжение договора

      Договор найма может быть расторгнут как по инициативе владельца арендуемого жилья, так и с подачи квартирантов. Но о расторжении договора нужно уведомлять заранее, не менее чем за 3 месяца, если договор не подразумевает другие сроки. Условия расторжения лучше также пописать в договоре.

      В договоре аренды должно быть чётко оговорено, кто будет проживать в квартире. Если заранее не обсудить этот момент и не зафиксировать в документах, могут возникнуть сложности. Например, обсуждалось, что жить будет 2 человека, а по факту в квартире находится больше людей. Или собственник жилья без согласия арендаторов подселяет к ним кого-то ещё. Также и с домашними животными – это также можно и нужно оговорить заранее и зафиксировать в договоре.

      Нелишним будет включить в договор право на проживание в квартире других людей – гостей, например. Возможно, сейчас квартирант планирует жить один. Но в будущем это может измениться.

      Смотрите еще:  Порядок освобождения от уплаты земельного налога. Налог на землю чернобыльцам