ВС РФ не позволил собственнику получить двухкратную стоимость квартиры за трехмесячную просрочку в передаче квартиры. Договор фз квартирах

ВС РФ не позволил собственнику получить двухкратную стоимость квартиры за трехмесячную просрочку в передаче квартиры

belchonock / Depositphotos.com

Дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) из-за просрочки застройщика и требовать от него уплаты цены ДДУ с процентами, убытков, возмещения морального вреда, а затем и потребительского штрафа. Однако если просрочка совсем невелика, а сумма требований значительно превышает цену договора, – в действиях потребителя есть признаки злоупотребления правом. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая очень необычный спор между дольщиком и застройщиком: на этот раз роль «слабой» стороны досталась отнюдь не потребителю (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 11 сентября 2019 г. № 41-КГ18-27).

Поводом к спору послужила просрочка исполнения ДДУ. Застройщик «опоздал» больше чем на три месяца: по договору квартиру нужно было передать, самое позднее, 30 сентября 2016 года, а застройщик только уведомление о её готовности отправил лишь в декабре (того же года). Дольщик – еще не успев получить это уведомление на почте – сам, в свою очередь, уведомил застройщика о том, что согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» расторгает ДДУ и требует возвратить ему уплаченные по этому договору деньги и проценты за пользование ими (1/150 ставки рефинансирования в сутки, начиная со дня уплаты цены ДДУ). Всего – на тот момент – дольщик просил вернуть ему около 1,5 стоимости ДДУ. Неплохое вложение денег, учитывая, что договорные отношения длились всего год и 9 месяцев.

Какие обстоятельства являются основанием для уменьшения размера неустойки, узнайте в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Поскольку застройщик и этих-то денег не заплатил, дольщик обратился в суд. В суде испрашивалась еще большая сумма – помимо цены ДДУ и процентов, взыскивались убытки, неустойка, судебные расходы, некоторая сумма в счет компенсации морального вреда и, разумеется, «потребительский» штраф в размере половины всего присужденного за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст.13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Удивительно, но районный и областной суды – которые обычно безжалостно «режут» размер неустоек и штрафов, присуждаемых дольщикам, – на этот раз устроили аттракцион неслыханной щедрости: потребителю присудили практически все, что он просил. Общая сумма взыскания с застройщика превысила цену ДДУ в 2,4 раза, и вдвое превысила рыночную цену спорной квартиры.

Просьбы застройщика применить ст. 333 Гражданского кодекса суд не удовлетворил: нет доказательств, подтверждающих явную несоразмерность взысканных процентов и штрафа последствиям нарушения обязательства. Доводы о том, что дольщик злоупотребляет правом, суды – районный и областной – оценивать не стали.

Зато на них обратила внимание Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ.

Пересматривая дело по жалобе застройщика, тройка судей ВС РФ указала на следующее:

  • неустойка и штраф, подлежащие взысканию с застройщика, по своей правовой природе являются мерами гражданско-правовой ответственности и направлены на восстановление нарушенных имущественных прав гражданина-участника долевого строительства, а не на получение им необоснованной выгоды;
  • если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд – согласно ст. 333 ГК РФ – вправе уменьшить неустойку. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки;
  • если застройщик просит об уменьшении подлежащих взысканию с него неустойки и штрафа, суд обязан установить разумный баланс между начисленной суммой неустойки и штрафа, с одной стороны, и размером убытков, причиненных гражданину в связи с просрочкой передачи квартиры, с другой. К этим убыткам дольщика могут относиться, в частности, расходы на наем жилья и упущенная выгода в размере процентного дохода по банковскому вкладу;
  • однако суды нижестоящих инстанций уклонились от установления такого баланса, формально сославшись на отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, суды не дали какой-либо оценки тому обстоятельству, что сумма начисленных ответчику неустойки и штрафа превышает выплаченную дольщиком цену ДДУ;
  • в отношениях, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, требования добросовестности в равной мере распространяются как на застройщика, так и на гражданина-участника долевого строительства. А ведь требования о расторжении ДДУ, взыскании неустойки и штрафа предъявлено дольщиком в суд после получения уведомления о готовности квартиры к передаче. Следовательно, судам следовало дать оценку поведению истца с точки зрения его добросовестности, учитывая, что обязанность по созданию объекта долевого строительства и направлению истцу уведомления о его готовности к передаче ответчиком исполнена.

Итог: определение областного суда отменено, дело вернется туда же на пересмотр. А схема получения высокого инвестиционного дохода из незначительной просрочки застройщика не выдержала судебной проверки ВС РФ.

Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа-Югры

Какие договоры, заключенные вместо договора долевого участия, должны вызвать сомнение?

Согласно нормам Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» самым важным требованием является то, что договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, должны пройти государственную регистрацию.

Перед заключением договора целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства на сайте единого института развития в жилищной сфере: дом.рф. В этой системе размещаются сведения о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком.

Договор обязательно должен содержать условия об объекте строительства (МКД и (или) иной объект недвижимости); о сроке передачи объекта в собственность; цене договора. При этом в договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика. Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора. Денежные средства в счет оплаты цены договора необходимо вносить на расчетный счет в банке, а ни в коем случае не по приходному ордеру или расписке. Застройщик вправе получить денежные средства по договору только после его государственной регистрации.

Смотрите еще:  Складской учет - что это такое, правила ведения и организации на предприятии. Ведение учета материальных ценностей на складе

Что касается переноса сроков строительства, то Верховный Суд Российской Федерации однозначно сказал, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

В договоре также прописывается гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет — на инженерное и технологическое оборудование.

При отсутствии в договоре указанных условий он считается незаключенным. Исключения установлены в отношении договоров об участии в долевом строительстве, если оплата по ним осуществляется с использование счетов эскроу.

Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Поскольку договор предполагает, что средства, привлеченные на строительство дома, должны быть направлены застройщиком только на цели, связанные со строительством конкретного дома (домов), то заключая иные договоры, строительная компания может реализовывать деньги на другой проект.

Поэтому следует быть предельно внимательными, если вместо ДДУ предложено заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ.

К примеру, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры застройщик заключает с покупателем договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда дом будет построен. Деньгисчитаются «обеспечительным платежом». Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. В случае нарушения застройщиком договора покупателю придется доказывать сам факт оплаты средств по договору. У покупателя не возникает права требования квартиры. Не исключен риск, что в лучшем случае, компания, использовав деньги покупателей как беспроцентный кредит, просто их вернет, а в худшем – вероятность «двойных продаж».

В случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве основной договор может быть не заключен, поскольку есть опасность неполучения застройщиком разрешительной документации.

Договор бронирования не дает гарантии получения недвижимости в собственность.

Внесение денежных средств на депозитный счет в банке, как и заключение договора займа, не подразумевают возникновения права требования квартиры от застройщика. Существует риск получения через определенный срок возврата денежных средств от банка вместо получения квартиры от застройщика.

При инвестиционной схеме у дольщика возникают права и обязанности застройщика.

Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

– Проектная площадь студии увеличилась на 2,8 кв. метра после замера БТИ, что недопустимо по определению строительного допуска и погрешностей. Дали разрешение на ввод. Значит, застройщик ввел меня в заблуждение на этапе подписания договора, требуя оплаты за «лишнюю» площадь?

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы. Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму. Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене. Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

Смотрите еще:  Гадание на возврат мужа в семью. Гадание возврат любимого таро

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Договор фз квартирах

С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».

Переходный периодС 1 июля 2019 года по 30 июня 2019 года

Во время переходного периода с 1 июля 2019 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу-счетаПривлечение средств граждан

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2019-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Только через банкОбязательное банковское сопровождение

С 1 июля 2019 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

РазрешенияОдно разрешение — один счет

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

СтраховкаСредства граждан застрахуют на эскроу-счетах

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

КонтрольПомимо банков, стройки будет контролировать государство

Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Кто достроитДостройкой домов займется Фонд

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Без ЖСКОграничат возможность привлечения средств

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

Обманутые дольщикиСколько в России пострадало от долевки

По итогам первого квартала 2019 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Число проблемных домов растет несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.

Смотрите еще:  Инструкция онлайн заказа кадастрового паспорта на квартиру через интернет (неактуально с января 2017 года, подробности ниже). Как получить кадастровый паспорт в бти

Мимо банка не пройти

— Главное предстоящее изменение в 214-ФЗ, которое повлияет на стратегию продавцов, это переход к использованию эскроу-счетов (для тех проектов, по которым первый ДДУ зарегистрирован после 1 июля 2019 года), — пояснила «РГ-Неделе» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — На российском рынке новостроек данная модель будет работать следующим образом. Покупатель выбирает квартиру в приглянувшемся строящемся жилом комплексе. Чтобы ее оплатить, он открывает эскроу-счет в уполномоченном банке. После открытия счета покупатель вносит на него свои деньги или туда перечисляются кредитные средства, если клиент покупает квартиру через ипотеку. С этого момента покупатель не сможет забрать эти средства, пока идет строительство его дома. Он получит их назад, только если застройщик не выполнит свои обязательства. После ввода дома в эксплуатацию и получения ключей средства с эскроу-счета переходят застройщику.

Можно ли будет купить квартиру на этапе строительства? Теоретически после перехода на эскроу-счета компаниям-застройщикам никто не запрещает продавать новостройки на этапе строительства. Только теперь средства дольщиков не могут быть использованы для финансирования строительства — придется использовать банковский кредит. «В связи с этим возникает риск того, что девелоперы будут выводить на рынок проекты в средней или высокой стадии готовности для того, чтобы компенсировать затраты по проектному финансированию, продав жилье дороже, — говорит Мария Литинецкая. — В конечном счете все зависит от ставок по кредитам на строительство. Обсуждается возможность их снижения по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах. Чтобы уменьшить переплату, девелоперы по-прежнему будут заинтересованы в реализации комплексов на этапе строительства».

А что сейчас? До 1 сентября под каждое разрешение на строительство застройщики должны открыть отдельный расчетный счет. Реквизиты указанного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика, при этом законодательством не ограничена возможность открытия счетов в разных банках.

Сегодня можно купить квартиру или апартаменты в готовом доме, покупателям есть из чего выбрать. По оценкам «Метриум», в самом востребованном массовом сегменте доля готового жилья в Московском регионе составляет 15,4 процента. Но самые ликвидные варианты распродаются еще на этапе строительства дома. После ввода в эксплуатацию непроданными остаются либо квартиры с не самыми удачными планировками, либо жилье большой площади, а вместе с тем и бюджетом.

Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ России:

— Главные задачи, которые решены в законе о долевом строительстве, — более прозрачная работа застройщиков, подконтрольность денег граждан, которые направлены на жилищное строительство, и новые условия работы с 1 июля 2019 года. Большую роль, согласно поправкам в закон, берут на себя банки, поэтому важно сохранить баланс между кредитными организациями и застройщиками.

Сегодня строительная отрасль фактически работает сразу в трех правовых режимах, связанных с законодательными новеллами о дольщиках. Первый касается застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2019 года. На них не действуют новые нормы законодательства за исключением усеченного банковского сопровождения. Второй правовой режим — переходный — для разрешений на строительство, полученных с 1 июля 2019 года по 1 июля 2019 года, когда к застройщикам, привлекающим деньги граждан, предъявляются серьезные требования. И наконец, с 1 июля следующего года строительные компании должны полностью перейти на эскроу-счета.

Важно, чтобы в переходный период правильно трактовали новое законодательство, поэтому мы провели большое мероприятие, на котором разъяснили и банкам, и застройщикам его особенности. Утвержден состав документов, которые застройщик, работающий со средствами дольщиков, обязан представить в уполномоченный банк для открытия счета и проведения операций по нему. Кстати, первый проект в стране, который застройщик реализовал через счета эскроу, был запущен в Тюмени. У строительной компании все получилось неплохо.

Что нужно знать при покупке жилья на этапе строительства с помощью эскроу-счета (рекомендации Рейтингового агентства строительного комплекса)

1 Счет эскроу — это счет, открытый в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, указанная в Договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). Банк передает денежные средства застройщику только после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, банк выступает гарантом выполнения таких обязательств застройщика, как соблюдение заявленного срока о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, а также контролирует все расходы застройщика.

2 В реестр банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, входят 55 банков. При этом соответствующие продукты запустили пока только Сбербанк и Российский капитал. Решая, с каким банком застройщик будет сотрудничать для получения кредита на строительство, он тем самым и определяет, в каком банке будут открываться счета эскроу.

3 Для того чтобы купить квартиру через счет эскроу, необходимо предварительно запросить у застройщика шаблон Договора участия в долевом строительстве и проверить его на наличие обязанности расчетов за квартиру через счета эскроу. Если дольщика устраивает объект, он идет вместе с представителем застройщика в Росреестр и регистрирует ДДУ. Затем дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

4 Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке, — удостоверение личности и оригинал ДДУ. Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ.

5 На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 миллионами рублей. Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств (но не более 10 миллионов рублей).

6 На эскроу-счет не начисляются проценты, в отличие от депозита (поэтому, если через три года застройщик не выполнит свои обязательства, то дольщик вернет свои 10 миллионов рублей. Но за эти деньги сложно будет купить квартиру, на которую претендовал изначально. — «РГ»).

7 Срок счета эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев заявленного застройщиком срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

8 При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.