Сдаем квартиру: как выбрать арендатора. Договор по поиску арендаторов квартиры

Сдаем квартиру: как выбрать арендатора

Поиск арендатора чем-то напоминает поиск спутника жизни. Во-первых, и к тому, и к другому мы всегда подходим крайне серьезно. Во-вторых, каждый искренне надеется, что и со спутником жизни, и с хорошим арендатором его ждет «и жили они долго и счастливо». И, в-третьих, в обеих ситуациях применима аксиома, что идеальных пар не существует.

Понятно, что идеальных нет, но есть принимающие, уважающие и ценящие друг друга. У каждого при желании можно обнаружить достоинства и недостатки, поэтому предлагаем сначала взвесить все «за» и «против» и только потом принимать решение.

От этой группы арендаторов традиционно ждут обязательности, серьёзности, бережного отношения к имуществу и стабильности. Часто так и бывает, но в жизни всегда найдутся исключения. Штамп в паспорте — не гарантия добропорядочности и прочности семьи. Поэтому не стройте лишних иллюзий.

Казалось бы, та же семейная пара, просто без штампа в паспорте, но отношение к ним уже иное. Из-за опасений, что союз может внезапно развалиться, не каждый решится сдать им квартиру. И в этом есть своя правда. Но правда есть и в том, что отношения могут окрепнуть и перерасти в брак, который продолжится на взятой в аренду территории. Кстати, никто не запретит вам перестраховаться и прописать в договоре минимальный срок сдачи.

Семейная пара с детьми

Если у семейной пары есть дети, многие арендодатели пугаются и почему-то забывают о перечисленных выше достоинствах людей, находящихся в браке. И зря: дети — ещё больший гарант стабильности семьи. Такие пары территориально привязаны к месту жительства (поликлиникам, школам, детским садам) и не будут его просто так менять.

А что по поводу шума и испорченного ремонта? Далеко не все дети — вандалы. А если такое и случается, то адекватные родители предложат решить проблему, например, доплатив за причинённые неудобства.

Родственники или знакомые

Идеальный вариант для тех, кто сдает квартиру впервые: не надо никого искать, не надо переживать, что вас могут обмануть, не надо беспокоиться за оставленное имущество, в общем, можно спать спокойно. Только, пойдя этим путем, не забывайте — и здесь могут появиться подводные камни. Например, постоянное откладывание оплаты. Друзья же идут друг другу навстречу.

Те, кто сами когда-то были студентами, не очень-то доверяют другим таким же. Шумные вечеринки, неряшливость, нехватка денег — этого не без основания боятся арендодатели. В такой ситуации есть три выхода: найти аккуратных и адекватных людей, перестраховаться и заранее взять контакты родителей жильцов (это обычно охлаждает юношеский пыл) или просто не сдавать жилье студентам.

Рабочие, приехавшие на заработки, — особая категория квартиросъемщиков. Как правило, они арендуют небольшое помещение на большую группу. А когда много людей собирается в одном месте, порчи и аварий не избежать. Если у вас квартира с ремонтом — это не ваш вариант. Если жилье, откровенно говоря, так себе — почему бы не сдать его рабочим. Для успокоения заходите к ним раз в пару недель и проверяйте ситуацию на месте.

Арендаторы с животными

Пожалуй, после мигрантов и студентов это самые нелюбимые квартиранты. Но, как и в ситуации с детьми, мы готовы за них вступиться. Смотрите не на наличие животного (конечно, если перед вами не тибетский мастиф, претендующий на скромную однушку), а на адекватность и аккуратность его хозяев. У хороших хозяев вряд ли будет невоспитанный питомец. Если и не так, то ответственные люди готовы покрывать ущерб, нанесенный их животным. Кстати, вы можете попросить у потенциальных съёмщиков контакты предыдущих арендодателей и выяснить, как дикий или не очень зверь ведет себя в домашних условиях.

Сильные и независимые трудоголики

Их плюсы — стабильный доход и минимальное количество времени, которое в сутки они проводят дома, а значит, меньшая степень износа ремонта и мебели. Но вспомним об адекватности и аккуратности — тут вы не застрахованы: человек может оказаться неряхой, который и за пару часов успеет всё раскидать. Или любителем ночного караоке — идеально помогает снимать стресс после рабочих дедлайнов. Кстати, не факт, что одинокая девушка окажется большей тихоней и аккуратисткой, чем одинокий мужчина.

Друзья, арендующие вместе

Когда одну квартиру снимают несколько друзей, арендодатель может быть спокоен, что если у одного из них возникнут материальные трудности, другие его подстрахуют. И это плюс. Но есть и минус — когда на одной площади много «хозяев», персональная ответственность каждого становится ниже, как следствие — помещение быстрее изнашивается.

Как вычислить хорошего арендатора при первом знакомстве?

Слушайте и наблюдайте, как человек общается с вами и агентом. Если чувствуете, что он склонен к манипуляциям или грубости, если вам некомфортно в его присутствии — отказывайте.

Заметили, что арендатор внимательно всё осматривает, проверяет сантехнику на изъяны и чистоту, хочет подписать акт приёма-передачи? Скорее всего, перед вами ответственный и аккуратный человек с долгосрочными планами на квартиру.

Пообщайтесь с арендатором о его работе, семейном положении и ближайших планах на квартиру. В ходе разговора могут выясниться важные моменты, например, что в скором времени к нему переедут пятеро братьев из Воркуты или что арендатор на дому занимается преподаванием игры на скрипке.

Появилось ощущение, что перед вами, вроде бы, тот самый? Не говорите сразу «да». Постарайтесь проверить документы и информацию, которую получили от потенциального арендатора. Не нашли подвохов — тогда заключайте договор. Есть мелочи, которые смущают? Договоритесь об испытательном сроке.

При выборе арендатора нужно сосредоточиться не на социальном статусе, а на его личностных особенностях (поведении, манерах, пунктуальности). Отсеивая адекватных претендентов по формальным признакам, вроде наличия детей или трёх маленьких собак, вы рискуете упустить отличного арендатора.

Практически любую проблему можно решить с помощью залога и грамотно составленного договора.

Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде

Минстрой в докладе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства» подсчитал, что в России сейчас арендуют квартиры около 3,8 млн семей. При этом, утверждают исследователи, рынок съемного жилья находится в «серой» зоне экономики, а права арендаторов и арендодателей в этой сфере не защищены.

Что надо проверить при подписании договора

По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса. Там указано, что собственник квартиры должен предоставить квартиросъёмщику недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги.

Перед заключением обсуждаемого соглашения нанимателю необходимо уточнить сразу несколько моментов. Во-первых, убедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя, подчеркивает Арина Макарова, юрист КА Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг I группа Банкротство II группа Страховое право II группа Арбитражное судопроизводство II группа Фармацевтика и здравоохранение IV группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 22 место По размеру выручки 9 место По размеру выручки на юриста 39 место По количеству юристов ? . До лета позапрошлого года право собственности на жилье подтверждалось бумажным свидетельством о госрегистрации прав, которое выдавал Росреестр. Но с 15 июля 2016-го такой документ заменили выпиской из ЕГРН, которую можно получить и в электронной форме. Выписка также позволяет определить, является ли лицо единственным собственником и не установлены ли обременения в отношении этой недвижимости, рассказывает Макарова. Но и это еще не все – перед подписанием соглашения нужно удостовериться, что договор собирается подписать управомоченное лицо. Для этого собственник должен предоставить паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Что прописать в соглашении

Само соглашение Алина Зеленская, адвокат национальной юридической компании Митра Митра Региональный рейтинг I группа Арбитражное судопроизводство I группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции I группа Налоговое право и налоговые споры I группа Банкротство 14 место По размеру выручки 16-18 место По количеству юристов Профайл компании ? , советует составлять, избегая шаблонных формулировок. По ее словам, проблемы у обеих сторон подобного договора возникают тогда, когда они используют скачанную из интернета форму договора, содержащую лишь общие условия. Она рекомендует делать документ максимально подробным. В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов. В каких-то случаях сторонам имеет смысл запрашивать дополнительные документы друг у друга. Так, если наниматель обязуется оплачивать коммунальные услуги, то ему необходимо попросить у наймодателя бумаги, которые подтвердят отсутствие задолженности по этим платежам на момент подписания договора, рекомендует Макарова.

– как и куда платить;

– можно ли приезжать родственникам и гостям и на какой срок;

– какие ремонтные или другие работы можно или нельзя проводить в квартире без согласия наймодателя;

– прописать замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка;

– определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости;

– зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон (нельзя курить, красить стены и другое).

А есть моменты, в фиксации которых равнозначно заинтересованы обе стороны. Речь идет о составлении актов приема-передачи жилого помещения и платы за него. Юрист уверяет, что такой документ позволит избежать лишних споров из-за порчи имущества. Эта бумага поможет и в том случае, если конфликт между сторонами все же дойдет до суда. Для Владимира Иванишкина* акт приема-передачи стал доказательством, что он сдал свою квартиру Сергею Симухину*, который не хотел платить арендные долги и отрицал факт проживания в недвижимости истца (дело № 33-9116/2017).

Обсуждаемый документ подтвердит и то, что наниматель получил имущество в исправном состоянии. Так произошло в споре № 33-11937/2017, где арендатор пытался взыскать с арендодателя деньги за ремонт, который якобы требовался в квартире. Но, ссылаясь в том числе и на сведения из акта приема-передачи жилья, суд отказал истцу. Квартиросъёмщика защитит акт приема-передачи денег за пользование арендованной недвижимостью. Более того, чтобы доказать свою добросовестность в этом вопросе нанимателю будет достаточно расписки, отмечает Макарова.

Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК). Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора, говорит юрист.

Одна из главных проблем, которая связана с арендой квартиры, заключается в том, что существенная часть таких договоров не оформляется письменно. Нередко встречаются случаи, когда соглашение подписывается, но наймодатель не уплачивает налоги с этого дохода. Из-за этого он не идёт в суд при возникновения спора, боясь ответственности за налоговое правонарушение. В результате многие конфликты не доходят до суда и либо не разрешаются вовсе, либо разрешаются нецивилизованным путём.

Из-за чего конфликтуют стороны

Но основные споры между сторонами договора найма возникают совсем не из-за перечисленных обстоятельств. Самая распространенная причина – долги арендатора за жилье. Семен Фомичев* задолжал Андрею Ильину* за аренду квартиры 86 000 руб. Должник даже составил расписку, в которой обязался выплатить эти деньги в определенный срок. Но свое обещание он так и не выполнил, поэтому собственник жилья решил вернуть себе долг в судебном порядке. В суде ответчик заявил, что написал расписку под угрозами Ильина. Но две инстанции не поверили в такую версию событий и удовлетворили иск (дело № 33-3634/2017).

Квартиросъемщикам нужно гасить долги и за коммуналку. Семья Любовецких* снимала жилье у СПК «Нижегородец», где и работали сами супруги. Когда муж с женой уволились из этой компании, то все равно продолжили арендовать ту же квартиру, накопив задолженность в 126 000 руб. за коммунальные услуги. Эти деньги предприятию пришлось взыскивать со своих бывших сотрудников в судебном порядке. Первая инстанция и апелляция удовлетворили требования фирмы (дело № 33-14310/2017).

Возникают споры и из-за того, что наймодатель не исполняет свою обязанность по капитальному и текущему ремонту жилья. Прокуратура проверила жилищный фонд военного городка «Новосысоевка-9» и установила, что один из многоквартирных домов требует капитального ремонта: у него рушатся плиты балконов и козырьки над входом в подъезды, нарушена гидроизоляция карниза и произошло разрушение плит карниза, кровля тоже требует замены. Ссылаясь на эти обстоятельства, надзорный орган попросил обязать Минобороны как собственника этого имущества провести капитальный и текущий ремонт этой недвижимости. Суд удовлетворил такое требование, указав на то, что эти работы должен выполнить именно собственник дома, а не владельцы квартир в нем (дело № 33-5955/2019). Аналогичное решение вынесли и две инстанции по делу № 33-1595/2019, в котором квартиросъёмщик Артем Сорокин* просил обязать собственника жилья – администрацию городского поселения Микунь – отремонтировать сгнившие пол и крыльцо.

Еще одна причина разбирательств между сторонами обсуждаемых правоотношений – перепланировка съемного жилья. Анна Свинцова* соединила в одну две квартиры, которые она снимала у администрации Владивостока. После этого она обратилась в суд с просьбой сохранить жилье в измененном виде. Однако две инстанции отказали заявителю. Суды сослались на то, что по закону истец обязан был заранее согласовать перепланировку с наймодателем, но в рассматриваемом случае Свинцова этого не сделала (дело № 33-1229/2016).

Не менее распространенными являются споры о выселении жильцов, которые не хотят освобождать недвижимость после истечения срока действия соглашения. Семья Иришкиных* продолжала занимать квартиру в течение шести лет после того, как закончился срок договора аренды этого имущества. И собственнику жилья – администрации Владивостока – пришлось добиваться выселения квартиросъемщиков. Апелляция удовлетворила требование чиновников (дело № 33-5757/2017).

Но конфликт может возникнуть и вокруг отношений, которые прямо не урегулированы в законодательстве. В частности – смена замков в жилье. Заключая договор найма жилого помещения, собственник утрачивает фактическое господство над вещью и не может владеть ею одновременно с нанимателем, объясняет Лилия Щербакова, АК Бородин и партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг II группа Уголовное право и процесс II группа Банкротство III группа Арбитражное судопроизводство 9-12 место По количеству юристов 15 место По размеру выручки ? . И если это соглашение не запрещает менять замок, то соответствующее действие нельзя будет считать нарушением порядка пользования имуществом, говорит юрист: «Ведь оно не подпадает под критерии переустройства или перепланировки». При отсутствии прямого договорного регулирования этого вопроса наниматель не обязан передавать новый комплект ключей собственнику, добавляет эксперт. А интерес наймодателя контролировать сохранность своей квартиры и находящегося там имущества обеспечивается правом собственника раз в месяц или в иной установленный сторонами срок посещать жилье, объясняет частнопрактикующий юрист Валерий Сокуренко.

Смотрите еще:  Приговор суда по ч. Статья 327 ук рф часть 2

– Наймодатель может проверять состояние квартиры, но периодичность и порядок таких визитов согласовывается устно или письменно;

– сверлить стены или выбрасывать старую хозяйскую мебель квартиросъемщик не может без согласия собственника жилья;

– подселять в квартиру друзей и родственников арендатору тоже нельзя, не предупредив об этом арендодателя;

– в арендуемой квартире нельзя устраивать склад или офис (ст. 678 ГК;)

– если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. Квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником аварии. Аналогичная ситуация и с повреждениями от пожара.

Бывают и обратные ситуации, когда сам арендодатель меняет замки в квартире, чтобы «проучить» арендатора-должника и лишить того возможности забрать свои вещи. По мнению Сокуренко, подобные действия являются самоуправством и квалифицируются по одноименной ст. 330 УК. ВАС в своем информационном письме от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» тоже указывает на то, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорное имущество оказалось в его владении на законном основании. И вещь должника нельзя удерживать путем захвата, разъясняет ВАС. По аналогии эти нормы можно применить и к отношениям между наймодателем с квартиросъёмщиком.

Если договориться не удаётся, то наймодатель просто меняет замки и выставляет вещи арендатора на улицу. Еще хуже, когда в помещении остается имущество квартиросъёмщика. Вскрыть замок он не имеет права, и ему придется идти в суд, где нужно будет доказать принадлежность запертого в квартире имущества. Сделать это крайне сложно. Так что прежде чем снимать или сдавать квартиру, необходимо составить акт приема-передачи, где нужно перечислить, кому и какие вещи принадлежат.

Павел Хлюстов, адвокат

Несмотря на суть претензий при возникновении любого конфликта, сторонам рекомендуется вести переписку, из содержания которой будут понятны возникшие претензии, рекомендует Щербакова. И при этом стоит собрать доказательства того, какие именно письма направлялись и получались, советует юрист.

* – имена и фамилии действующих лиц изменены.

Договор по поиску арендаторов квартиры

Аренда квартир становится все более популярной: спрос растет, а цены снижаются. Многие арендаторы, снимающие жилье впервые, совершают ошибки, для опытного квартиросъемщика очевидные.

Список из десяти простых правил, которые помогут избежать проблем и наладить прекрасные отношения с арендодателем, — в нашем материале.

1. Заключите договор

Независимо от срока съема и типа жилья стоит заключить с хозяином договор аренды. Это обезопасит нанимателей от произвола со стороны арендодателя. В договоре следует четко прописать права и обязанности сторон, срок аренды, правила изменения арендной ставки и любые дополнительные условия. Следует также различать наем и аренду, так как эти отношения регулируются разными статьями ГК РФ и под них составляются разные договоры. Если владелец предоставляет квартиру физическим лицам для временного проживания — это наем. Об аренде речь идет, когда в сделке участвует хотя бы одно юридическое лицо или помещение не только жилого назначения.

2. Распределите дополнительные платежи

Помимо собственно арендных выплат, в договоре могут быть (и должны быть) прописаны другие расходы — например, коммунальные платежи или взносы на капремонт. Необходимо заранее определиться относительно размера выплат и на какую из сторон они лягут. Арендодатель может включить коммуналку в стоимость аренды, но вносить платежи сам, чтобы снять эту заботу с арендаторов. Возможна и обратная ситуация: собственник снижает ставку, а съемщик оплачивает всю коммунальные услуги. Также стоит учитывать, что если в квартире необходим ремонт или замена дорогой мебели и техники, то чаще всего эти расходы либо делятся между сторонами, либо ложатся на арендаторов, но тогда арендодатель может временно снизить ставку.

3. Не тяните деньги с арендодателя

Хорошим тоном считается брать все расходы по облагораживанию квартиры (или хотя бы большую часть) на себя, даже если в поломках и неисправностях виноват хозяин жилья. Не стоит настаивать на том, чтобы арендодатель платил за улучшение квартиры, ведь вы уже согласились снять ее в таком виде и состоянии. Это, однако, не распространяется на случаи, когда владелец квартиры случайно или намеренно скрыл какой-то существенный дефект.

4. Платите вовремя

Своевременная выплата всех установленных взносов одновременно спасет от юридических проблем и поможет поддерживать нормальные человеческие отношения с арендодателем. Если по каким-то причинам сейчас заплатить не получается, не стоит скрывать это от хозяина квартиры. Арендодателям выгоднее сохранить источник дохода в долгосрочной перспективе, и в большинстве случаев при финансовых затруднениях они пойдут вам навстречу.

5. Не делайте ремонт без разрешения

Ремонт, а тем более перепланировку в съемной квартире нельзя делать без согласия хозяина. Если съемщик причинит ущерб жилью или соседям, все расходы по возмещению лягут на арендодателя. Обычно владельцы разрешают съемщикам проводить мелкий бытовой ремонт, а вот проведение косметического или капитального ремонта чаще обсуждается заранее и прописывается в договоре. Бывает так, что арендодатель специально сдает квартиру под условие, что жильцы своими силами проведут в ней ремонт — это повысит ее привлекательность для будущих арендаторов.

6. Согласовывайте изменения в интерьере

Менее глобальные изменения внутри жилья, такие как перестановка или покупка мебели, не требуют вмешательства хозяина. Однако следует спросить разрешения арендодателя, если вы хотите выкинуть из квартиры какой-нибудь предмет мебели — вдруг на него у хозяина есть планы. Точно так же владельцы могут быть против, если вы захотите повесить что-нибудь на стену — ведь для этого придется вбивать незапланированные гвозди или сверлить новые дыры.

7. Уточните отношение хозяина к детям

Многие арендодатели возражают против детей в квартире, и это становится ясно еще до заключения договора. В случае если обстоятельства меняются, надо обязательно предупредить хозяина жилья. Если арендаторы успели показать себя с хорошей стороны, владелец жилья может пойти навстречу. Однако для большинства владельцев отсутствие детей — вопрос принципиальный, и, скорее всего, в таком случае вам придется искать новую квартиру.

8. Не заводите без разрешения животных

Обычно наличие питомцев обговаривается до заключения договора. Если спустя какое-то время аренды появляется желание или необходимость впустить в квартиру четвероногого или пернатого жильца, этот вопрос необходимо обсудить с хозяином жилья. Обычно владельцы против животных, потому что они могут испортить мебель или отделку, но если вы успели зарекомендовать себя как ответственный и аккуратный съемщик, то арендодатель может пойти на уступки. Сложнее обстоят дела, если у хозяина квартиры аллергия — скорее сего, в таком случае от питомца придется отказаться.

9. Не сдавайте квартиру в субаренду

Надолго подселять в съемную квартиру других людей или даже сдавать ее в субаренду — очень плохая идея. Хозяин общался и составлял договор с конкретными людьми, которых он рассчитывал видеть своими съемщиками и о которых он успел составить свое мнение. Проживание в квартире посторонних не только портит отношения между арендатором и арендодателем, но и (если не указано обратное) противоречит договору. Если в ваши планы входит сдача жилья в субаренду, это изначально необходимо обсудить заранее.

10. Используйте жилье по назначению

Субаренда без согласия владельца — частный случай, когда съемщики используют квартиру не по назначению. Бывает, что арендаторы начинают вести на дому какой-то бизнес или даже устраивают в съемных квартирах различные мастерские. Это может привести к тому, что шум и запах испортят отношения с соседями, а квартира потеряет товарный вид. Даже если бизнес съемщиков законен, у арендодателя с большой вероятностью возникнут проблемы. Использовать для работ и бизнеса можно только апартаменты, поскольку они официально не являются жильем.

Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2019 году

Сдавать квартиру в аренду, то есть оформлять наём, имеет право исключительно собственник жилья. Ни родственники, ни друзья без нотариально заверенной доверенности, подтверждающей их право распоряжаться квартирой, таких действий осуществлять не должны.

Необходимость во временном пользовании квартиры периодически возникает как у физических, так и юридических лиц.

Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?

  • Договор найма заключают с физическими лицами.
  • Договор аренды заключают с юридическими лицами.
  • Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру

    Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.

    1. Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
    2. Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
    3. Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.

    Договор найма квартиры

    Договор найма жилого помещения — обязательный документ, который обезопасит арендодателя и квартиросъемщика от нежелательных последствий сделки (статья 606 ГК РФ).

    Важно понимать, что подписывать договор следует обязательно — сдается квартира родственникам, друзьям или же в ней будут жить незнакомые люди. Заверять у нотариуса не обязательно.

    Дополнительно к договору необходимо составить и подписать акт приема-передачи квартиры. Здесь стоит указать техническое состояние квартиры, расположение мебели, особенности помещения и т.д. И договор найма, и акт приема-передачи квартиры подписывается обеими сторонами после согласования всех нюансов сделки и совместного осмотра арендуемого помещения.

    Скачать образец договора аренды (найма) квартиры:

    Как правильно составить договор

    Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:

  • дату и место составления договора;
  • личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
  • предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
  • ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
  • размер ежемесячной арендной платы;
  • форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
  • наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
  • права и обязанности обеих сторон;
  • причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
  • иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).
  • Дополнительные условия в договоре

    Для того чтобы обезопасить себя от чрезвычайных ситуаций и других неожиданностей, хозяину квартиры рекомендуется в договоре найма обозначить ряд важных нюансов:

  • проживание с домашними животными;
  • ответственность за порчу имущества;
  • в договоре следует обозначить возможность периодического посещения квартиры владельцем жилья с целью контроля сохранности имущества и общего состояния квартиры и т.д.
  • Максимальный срок, на который можно заключить договор аренды жилья — 5 лет. Даже если эта цифра не прописана в самом договоре.

    Правда, опытные юристы все же не рекомендуют заключать долгосрочный договора аренды – подписать новый с новым жильцом быстрее и проще, чем разбираться с последствиями преждевременного отказа от аренды в одностороннем порядке.

    Договор найма не требует обязательной регистрации в органах Росреестра в случае если срок его действия менее 1 года (так, арендатор сдает жилье, к примеру, на полгода или 11 месяцев).

    Условия оплаты арендованного жилья

    То, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги должно обязательно прописываться в договоре найма (статья 614 ГК). Там же указываются сроки и способы внесения арендной платы. Многие владельцы жилья требуют внесения залога сразу же после подписания договора – это мера безопасности, позволяющая им рассчитывать на то, что жильцы не съедут до окончания срока действия соглашения.

    Важно: любые расчеты, осуществляемые за арендованную квартиру, должны подкрепляться распиской (составляется в двух экземплярах, хранится обоими участниками сделки). В случае безналичного расчета следует хранить квитанции об оплате.

    Правила расторжения договора

    Основания и нюансы преждевременной отмены сделки должны быть подробно прописаны в самом договоре (статьи 618-620 ГК).

    Наниматель квартиры вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при соблюдении двух условий:

  • все лица, проживающие на съемной жилплощади, согласны с таким решением;
  • владелец квартиры предупрежден о разрыве договора нанимателем за 3 месяца.
  • Владелец квартиры, в свою очередь, может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке ввиду таких обстоятельств:

    • квартиросъемщик пропустил два плановых платежа (при краткосрочном договоре) или не вносит арендную плату в течение полугода (в случае долгосрочного договора);
    • жилье используется не по назначению, в нем проживает больше людей, чем было обозначено в контракте, соседи регулярно жалуются на шум, нарушение тишины и общественного порядка квартиросъемщиками;
    • была отмечена порча имущества.
    • Расторжение договора может осуществляться и в судебном порядке (как по инициативе жильцов, так и с подачи собственника). К примеру, квартира стала непригодна для проживания, дом, в котором она расположена, пришел в аварийное состояние.

      Сдача квартиры долгосрочно: регистрации в Росреестре

      В том случае, если регистрация все же необходима, хозяину квартиры стоит обратить внимание на такие юридические нюансы:

    • договор должен быть зарегистрирован в течение 5 месяцев с момента его заключения, в ином случае на владельца жилья будет наложен штраф в размере 5000 рублей;
    • заявителями выступают все участники процесса наймодатель и наниматель;
    • регистрация договора занимает 5 рабочих дней;
    • предоставлять требуемые бумаги следует в территориальное подразделение Росреестра либо в отдел МФЦ.
    • Какие документы нужны для регистрации:

    • копии и оригиналы паспортов обеих сторон;
    • непосредственно договор найма и сопутствующий ему акт приема – передачи квартиры (3 экземпляра);
    • копии права собственности наймодателя на квартиру;
    • письменные согласия третьих лиц на сдачу жилья под съем (например, дольщиков).
    • Почему в регистрации может быть отказано:

      Налог на аренду квартиры

      И в случае заключения краткосрочного договора, и при долгосрочном найме собственник квартиры обязан оплачивать соответствующие налоги. В ином случае придется не только внести налог от прибыли за весь срок аренды (найма), но и уплатить штраф и пеню в размере 20-40% от общей не выплаченной налоговой суммы (налоговый кодекс РФ, глава 23).

      Неуплата налогов может привести не только к финансовому «наказанию», но и к уголовной ответственности (вплоть до лишения свободы).

      Важно: размер налога – 13% от годовой прибыли за сдачу жилья.

      Избежать оплаты можно лишь в том случае, если жильцы были снимают квартиру безвозмездно, арендная плата не вносилась. В этом случае оформляется арендные отношения договором безвозмездного найма жилого помещения.

      Личный опыт сдачи в аренду квартиры. Советы арендодателям

      Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

      8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

      Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных способов вложить и приумножить денежные средства. Можно купить квартиру и сохранить деньги — недвижимость каждый год дорожает, поэтому инфляции почти нет. А чтобы дополнительно заработать, жилье можно сдавать. В статье расскажем, как правильно сдать квартиру в аренду в 2019 году, что выбрать — самостоятельную сдачу или через риэлтора, как платить налог и можно ли избежать его. Рассмотрим многие другие вопросы.

      Для чего сдавать квартиру

      У сдачи жилой недвижимости квартирантам есть множество плюсов:

      ?? Разумные инвестиции. Вы покупаете жилье и зарабатываете на его сдаче в аренду больше, чем если бы вложили эти деньги в банк. Для сравнения: можно купить жилье за 3 000 000 ? и сдавать его за 15 000 ? в месяц условно. А если открыть вклад в банке на такую же сумму под 6.40% годовых, доход в год составит 192 000 ?, в месяц соответственно — 16 000 ?. Расчеты условны, но показывают прибыль. Кроме того, недвижимость можно продать потом, а деньги «съедает» инфляция.

      ?? Погашение коммунальных платежей. Если у вас лишняя квартира, в которой вы не живете, за нее все равно придется платить коммуналку. Если пустить в нее жильцов, жилье не будет в минусе — вы будете получать прибыль.

      ?? Поддержание состояния. За квартирой будут следить квартиранты — например, делать мелкий ремонт, менять краны, устанавливать новую бытовую технику. Конечно, все подобные условия проживания нужно прописать в договоре. Но если квартира будет просто стоять, то все расходы лягут на ваши плечи, а если вы физически не сможете часто в нее приезжать, ее состояние ухудшится.

      Конечно, в сдаче жилья есть свои риски. Например, можно нарваться на недобросовестных жильцов, которые во время переезда прихватят с собой часть мебели и вещей. Или доведут квартиру до ужасного состояния. Риски лего нивелировать договором аренды, но в любом случае вам нужно будет потратить много времени на поиск арендаторов, заключение договора, проверки исполнения обязательств жильцами и проверки состояния квартиры.

      Кратко: вы можете сдать квартиру самостоятельно, но обратиться в агентство будет эффективнее. Вам не придется тратить время на телефонные разговоры с потенциальными арендаторами — это будут делать сотрудники агентства.

      Жилье можно сдавать легально или нелегально. Легально — это с заключением договора и регистрацией документа в Росреестре. В этом случае вам придется платить налоги, но вы будете более защищены от форс-мажоров: например, если квартиранты «убьют» ремонт, можно будет потребовать возместить ущерб. Если сдавать жилье нелегально, налоги платить не нужно. В случае форс-мажора и разбирательств договор без регистрации в Росреестре примут во внимание, но придется заплатить штраф за неуплату налогов.

      Легально сдать квартиру в аренду можно самостоятельно или через агентство недвижимости. Все условия найма жилых помещений прописаны в Главе 35 ГК РФ . Давайте подробнее рассмотрим оба варианта.

      Самостоятельная сдача в найм

      Если планируете сдавать квартиру, приготовьтесь к большим временным затратам. Сначала нужно изучить рынок, установить приемлемую цену, затем — создать привлекательное объявление, показывать жилье потенциальным съемщикам, искать проверенный шаблон договора. Затем придется тратить время на:

      ?? проверку оплаты коммунальных платежей — изучение квитанций, звонки в «Водоканал» и другие организации;

      ?? проверку состояния жилья, предметов мебели, бытовой техники — чтобы постоянно контролировать арендаторов и вовремя замечать любые поломки, нужно приезжать минимум раз в месяц;

      ?? прием платежей от квартирантов, особенно если была договоренность о наличном расчете;

      ?? урегулирование возможных форс-мажорных обстоятельств — например, если съемщики зальют соседей снизу, скорее всего, вам тоже придется принять участие в решении конфликта.

      После того, как съемщики съедут, придется повторить все сначала. А перед этим еще потратить время, деньги на косметический или капитальный ремонт, если его не сделали арендаторы.

      Зато при самостоятельной сдаче в аренду не нужно отдавать часть денег посреднику. Вы получаете всю сумму на руки.

      Если обратиться в агентство недвижимости

      Многие интересуются, как сдать квартиру через агентство недвижимости — это быстрее, удобнее, проще. У агентств недвижимости есть свои площадки для размещения объявлений, сформированный трафик, проверенные шаблоны договоров.Также собственник может избавить себя от многочисленных звонков потенциальных арендаторов. Если решили обратиться к профессионалам, есть два варианта сотрудничества:

      Разовый поиск. Агентство недвижимости найдет съемщика на длительный срок. В разных компаниях разные условия, но в большинстве случаев фирма берет на себя затраты на рекламу, значительную часть поиска арендаторов и заключения договора с ними: опубликует ваше объявление, покажет квартиру потенциальным арендаторам, предоставит шаблон договора и проследит за правильным оформлением документов. При необходимости риэлтор бесплатно проконсультирует вас. В этом случае вы заплатите фиксированную комиссию за поиск арендатора, а все дальнейшее сотрудничество с ним возьмете на себя. Так же необходимо контролировать, оплачиваются ли коммунальные услуги, общаться со съемщиками, принимать оплату.

      Постоянное сопровождение. Эта услуга называется доверительным управлением — всю работу берет на себя специалист. Он приезжает и осматривает квартиру, делает фото с разных ракурсов, помогает составить развернутое описание. Затем:

      ?? оформляет объявление, публикует его на своих площадках или сторонних порталах недвижимости;

      ?? общается с потенциальными арендаторами, показывает им жилье;

      ?? мзаключает договор со съемщиками, оплачивает коммунальные и снимает показания счетчиков воды и света;

      ?? принимает платежи от квартирантов и передает вам деньги.

      Также вы можете заказать дополнительные услуги — риэлтор будет контролировать оплату коммунальных услуг, решать форс-мажорные обстоятельства, сообщать о необходимости ремонта, принимать платежи от квартирантов и передавать вам деньги. Чтобы передать эти задачи профессионалу, придется доплатить.

      Риэлтор поможет правильно сдать квартиру физическому лицу и проконтролирует ситуацию. За его услуги необходимо платить на регулярнной основе, чаще всего — определенную часть от арендной платы. Зато физически вы можете находиться в разных городах — специалист будет представлять ваши интересы по доверенности.

      Кратко: довериться специалисту проще и удобнее, при этом необходимо выделить часть дохода на оплату его услуг.

      Пошаговая инструкция по поиску арендаторов

      Определитесь, как будете сдавать жилье — самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. Если решили действовать сами, подумайте, как будете сдавать жилье — на длительный срок или посуточно: например, командировочным. Мы подготовили пошаговую инструкцию для обоих случаев.

      Аренда на длительный срок

      ?? Оцените стоимость вашей квартиры. Изучите рынок самостоятельно — посмотрите, сколько стоят примерно такие же квартиры в вашем районе. Не завышайте стоимость, чтобы не отпугнуть потенциальных арендаторов. Рекомендуем удерживать ее в среднерыночном сегменте.

      ?? Подготовьте жилье к заселению. Сделайте косметический или капитальный ремонт или клининг, если он нужен. Постарайтесь оставить в квартире необходимую мебель и бытовую технику — такое жилье ценится больше по сравнению с «голыми стенами». Если есть возможность, установите цифровое телевидение, проведите интернет или поставьте Wi-Fi роутер. Чем комфортнее будет жилье — тем больше вы сможете за него попросить.

      ?? Подготовьте объявление. Сделайте фотографии жилья с разных ракурсов. Сфотографируйте жилые комнаты, кухню, санузел, коридор. Напишите описание — расскажите, где расположено жилье, опишите двор и подъезд. Перечислите, какая мебель и техника остается в квартире, есть ли интернет и телевидение, предметы быта и расскажите о других нюансах квартиры, если такие есть. Сразу укажите свои требования к квартирантам — например, если не планируете заселять семью с маленькими детьми или жильцов с домашними животными, сразу скажите об этом.

      ?? Опубликуйте объявление. Выложите объявление на тематические сайты. Опубликуйте пост в группах в социальных сетях, на своей личной странице. Спросите знакомых, не ищет ли кто-то квартиру. Ищите арендаторов любыми доступными способами: чем больше людей увидит ваше предложение, тем выше шанс, что найдете съемщиков быстро.

      ?? Покажите жилье. Принимайте входящие звонки, рассказывайте о недвижимости. Показывайте жилье тем, кто приезжает на его осмотр. Старайтесь назначать показ на время, которое будет удобно и вам, и арендаторам.

      ?? Обговорите условия. Обсудите способы передачи арендной платы, ответственность за оплату коммунальных платежей, депозит. Укажите все важные аспекты в договоре, составьте опись имущества, по возможности приложите фото.

      Как сдавать квартиру посуточно: советы, с чего начать

      ?? Подготовьте жилье. Чаще всего несколько суток аренды нужны тем, кто приезжает в город на пару дней или недель — например, в командировку, на свидание, в путешествие. Им нет смысла возить с собой бытовую технику и мебель, поэтому квартира должна быть подготовлена для проживания. Установите кровать или диван, стол, шкаф или хотя бы тумбу. Поставьте микроволновку, холодильник, если можете — телевизор. Если в квартире будут сменные комплекты постельного белья, полотенца, гели для душа, шампуни и другие предметы быта, это выделит жилье среди аналогичных предложений на рынке.

      ?? Напишите объявление. Сделайте фото, распишите условия проживания, укажите стоимость. Рекомендуем тоже отталкиваться от ситуации на рынке при назначении цены. Разместите объявления на крупных сайтах — например, на Cian: там, куда чаще всего заходят люди. Можете также разместить объявление на сайтах, которые предлагают услуги отелей. Информацию, как сдать квартиру через Букинг и подобные им порталы, можно найти в интернете.

      ?? Покажите жилье. Примите звонок, приедьте на квартиру, покажите ее и обговорите условия аренды. Передайте ключи. Чтобы застраховать себя, можете предложить подписать договор. Но немногие командировочные на это согласятся — чаще всего собственники берут все риски на себя.

      Будьте готовы к тому, что посуточная или почасовая аренда будет отнимать много времени. Вам придется убирать после квартирантов, менять постельное белье, заменять использованные предметы быта. А еще — раз в несколько дней приезжать на квартиру, чтобы сдать ее новому съемщику. Но и оплата за сутки по сравнению с оплатой за сутки при долговременной аренде гораздо больше.

      Каким должен быть договор найма

      Между собственником и арендатором заключают договор найма. Фактически договор найма и аренды — разные вещи, но в статье мы используем термин «аренда», потому что он ближе и понятнее. В договоре прописывают все условия найма жилого помещения. Чтобы заключить его, понадобятся:

      ?? удостоверение личности обоих участников сделки — паспорта граждан РФ;

      ?? выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности — сведения из нее указывают в договоре;

      ?? кадастровый паспорт на недвижимость — сведения из него также попадут в договор найма;

      ?? квитанции, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.

      Шаблон договора можно скачать в интернете или обратиться к юристу за помощью. Обязательные его пункты — это:

      ? личные данные собственника недвижимости и арендатора: фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;

      ? сведения о недвижимости — серия, номер выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, общая и жилая площадь, кадастровый номер;

      ? срок найма — его указывают в днях, месяцах, или годах, а если он не указан, договор найма будет автоматически считаться заключенным на срок 5 лет;

      ? дата подписания — она нужна, чтобы исключить спорные ситуации;

      ? права и обязанности сторон — здесь обычно прописывают, что владелец обязан предоставить пригодное для проживание жилье, а квартирант — вовремя оплачивать услуги и поддерживать нормальное состояние жилья;

      ? порядок и условия оплаты — прописывают дату или период оплаты, способ — наличными или переводом, и реквизиты;

      ? порядок оплаты коммунальных платежей — кто их должен оплачивать и когда нужно предоставлять квитанции;

      ? условия расторжения — например, указывают, что арендатор обязан сообщить о желании съехать за месяц или два.

      Также в договор можно добавить опись имущества, которое остается в квартире — мебели, техники. Не лишним будет прописать условия ремонта: например, указать, что капитальный и косметический ремонт жилья на вас, а ремонт мебели и техники — на съемщике. Еще один важный дополнительный пункт — описание депозита или залога: того, что съемщик оставит определенную сумму в качестве залога, и вы имеете право оставить ее у себя, если арендатор съехал без предупреждения, сломал мебель, залил соседей и при других условиях, повлекших для вас расходы.

      Договор найма жилого помещения, если арендаторы планируют прожить в нем долгое время, регистрируют в Росреестре. Для этого нужно предоставить сотрудникам Росреестра или в МФЦ удостоверения личности обеих сторон, договор найма, заявление, квитанцию об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ?. Если планируете регистрировать договор в Росреестре, его нужно заключать в трех экземплярах. Если нет — достаточно двух: один остается у вас, другой — у съемщика.

      Если договор найма заключают на срок более, чем 11 месяцев, его обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Если договор заключается на меньший срок, достаточно просто письменного соглашения сторон.

      Как быть с налогами при сдаче квартиры в найм

      Налоги можно платить и не платить. Не платить налоги противозаконно, но есть одна лазейка, которая позволит избавиться от оплаты 13% НДФЛ.

      Как официально сдать квартиру в аренду и платить налоги

      Если вы регистрировали договор найма жилого помещения в Росреестре, государственный орган передаст сведения в налоговую автоматически. Если нет — можете заполнить декларацию самостоятельно и оплатить налог.

      Согласно Статье 224 НК РФ , ставка составляет:

    • 13% от дохода для резидентов РФ — людей с российским гражданством;
    • 35% от дохода для нерезидентов РФ и в определенных случаях, не относящихся к сдаче жилья в наем.
    Смотрите еще:  Госпошлина за регистрацию брака в ЗАГСе: размер, реквизиты для оплаты, образцы квитанций. Госпошлина чтобы пожениться

    Собственник квартиры, которую сдают в аренду, обязан уведомить гос ударство о получении прибыли не позднее 30 апреля. Для этого нужно заполнить декларацию и подать ее в налоговую службу, а оплатить сам налог можно не позднее 15 июня того же года.

    Если вы платите налог, можете получить снижение облагаемого налогом дохода в случае оплаты обучения себя или детей в образовательных учреждениях, оплаты лечения, приобретения медицинских препаратов. Размер вычета равен сумме потраченных средств, но не более 120 000 ?. То есть вы или получите назад часть потраченных денег, или будете платить меньший налог определенное время.

    Как сдать квартиру и не платить налоги

    Согласно действующему законодательству, можно не регистрировать в Росреестре договора найма сроком меньше, чем на 11 месяцев. Поэтому многие думают, что можно сдать квартиру на 11 месяцев и не платить налоги, потому что ИФНС ничего не узнают.

    Это не так. Формально данные о заключенном договоре действительно не попадут в налоговую службу, но вы все равно обязаны платить налог с полученного дохода вне зависимости от срока найма жилья.

    Как уберечь себя от возможных рисков

    Вы узнали, как быстро сдать квартиру в аренду без посредников . Но помните, что при сдаче напрямую, как и в случае привлечения посредников, собственник несет определенные риски — например, арендатор может сломать мебель и технику или довести за месяц-два квартиру до такого состояния, что ей понадобится ремонт. Либо просто съехать и не заплатить. Чтобы минимизировать возможные риски:

    Проверяйте документы. Просите предоставить не только копии страниц паспорта, но и оригинальный документ. Сравните данные в копии и документе. Сохраните у себя ксерокопию, если все сведения совпадают. Это поможет установить личность арендатора в случае правонарушений.

    Смотрите еще:  Как купить у частного лица б. Как правильно купить и оформить авто бу

    Ищите отзывы. Не спешите заключать договор найма. Сначала поищите отзывы об арендаторах — например, в социальных сетях, в группах вашего города, или в поисковой системе. Если они недобросовестно относятся к своим обязанностям, есть шанс, что предыдущие арендодатели оставили негативные отзывы. Вы можете вовремя увидеть их и отказать в найме тем, кто не платит деньги или приносит другие расходы.

    Оставляйте депозит. Договоритесь о залоге или депозите — определенной сумме, которую арендатор заплатит при заселении. В идеале ее должно хватить на ликвидацию всех форс-мажоров, на практике собственники часто просто берут оплату за первый и последний месяц аренды. Вы можете использовать и другие виды депозитов:

    ?? оплату коммунальных платежей;

    ?? оплату за порчу имущества.

    Депозит — гарантия того, что вы вернете хотя бы часть средств, если съемщик окажется недобросовестным или произойдет ЧС. Учтите, что требование депозита сузит круг потенциальных арендаторов. Например, в Тюмени не все квартиранты готовы оплачивать депозит и чаще они обращаются к арендодателям, которые его не требуют.

    Составляйте договор. Прописывайте в нем все малейшие нюансы, чтобы потом была возможность разрешить споры в правовом поле, через суд или полицию. Если меняются условия проживания, оплаты — например, вы решили повысить арендную плату или привезли в квартиру новый спальный гарнитур — обязательно отразите это в дополнительном соглашении к договору найма.

    Застрахуйте имущество. Не лишним будет застраховать саму недвижимость и все, что в ней находится, а в условиях получения страховой выплаты прописать порчу третьими лицами, то есть квартирантами. Также можно застраховать их ответственность — если съемщики затопят соседей, платить им за ремонт будут не они и не вы, а страховая компания.

    Оценивайте съемщиков. Смотрите на их поведение, на отношения в семье. Например, если жилье хочет снять одинокий мужчина, он может быстро передумать. А если недвижимостью интересуется мужчина с женой и маленькими детьми, скорее всего, они снимут квартиру на длительный срок. Чтобы определить, принесут ли съемщики проблемы, нужно быть хорошим психологом, однако даже минимальное наблюдение за ними может подсказать, какими будут отношения в дальнейшем.

    Не верьте на слово. Если можете, старайтесь сами контролировать ситуацию. Приезжайте раз в месяц, чтобы оценить состояние квартиры, бытовой техники и мебели. Просите предоставить оригиналы квитанций об оплате коммунальных платежей, а не их фотографии. Общайтесь с соседями, чтобы узнать, не доставляют ли съемщики проблем.

    Требуйте авансовой оплаты. Бывают ситуации, в которых съемщики живут бесплатно по несколько месяцев. Чтобы не попасть в такую ситуацию, требуйте авансовой оплаты. Если квартиранты не могут оплатить аренду, но обещают сделать это в будущем, обязательно возьмите расписку.

    Оставьте дубликат ключей. Не отдавайте квартирантам все ключи — обязательно оставьте себе один. Это нужно, чтобы вы могли быстро попасть в квартиру в случае форс-мажорной ситуации. Но, имея ключ, важно не «перегнуть» с контролем: например, не стоит посещать квартиру в отсутствии съемщиков без предварительной договоренности с ними.

    Контролируйте оплату коммунальных услуг. Регулярно проверяйте, что квартиранты оплачивают коммунальные платежи вовремя. Если наниматели не проверят счетчики, делайте это сами.

    Можете не регистрировать договор найма в Росреестре и просто не платить налоги, но вы делаете это на свой страх и риск. Если налоговая узнает про доходы, не облагаемые налогом, к вам применят определенные меры наказания.

    Закон освобождает от уплаты налогов только в случае, если вы сдаете жилье безвозмездно.

    Многие используют другие способы ухода от налогов:

    ?? оформляют договор безвозмездного использования имущества, при этом прописывают все условия найма, кроме суммы — в этом случае налог платить не нужно, но если налоговая докажет получение денег за найм, придется тоже заплатить штраф;

    ?? договариваются об аренде устно — это распространено, но неэффективно, потому что вы не сможете потребовать от съемщика компенсаций в случае порчи, утраты имущества, или исполнения обязательств по устной договоренности;

    ?? заключают договор на срок до 11 месяцев, но не сдают в налоговую службу декларации — в этом случае налоговая также может потребовать уплаты налога и штрафа.

    Что будет, если не платить налоги

    Если не оплачивать налоги, в любой момент недоброжелатели могут пожаловаться в налоговую службу. Если ИФНС докажут получение дохода от сдачи жилой недвижимости в наем, они имеют право:

    ? затребовать оплату налогов за все время, в течение которого вы их не оплачивали — например, если вы скрывались от налогообложения 2–3 года, сумма выйдет достаточно внушительная;

    ? потребовать оплату пени или штрафа в размере 20–40% от неуплаченной суммы;

    ? инициировать уголовное преследование в случае, если вы не выплатили крупную сумму налогов, и потребовать лишения свободы или описи имущества.

    Давайте посчитаем: например, Анатолий сдавал квартиру за 10 000 ? в месяц в течение 3 лет и не платил налоги. Налоговая узнала об этом, доказала факт получения прибыли и потребовала заплатить всю сумму налогов, дополнительно — штраф в размере 30% от суммы. Теперь Анатолию придется выплатить 46 800 ? основного долга и еще 14 040 ? штрафа. Общая сумма к выплате составит 60 840 ?. Теперь ему придется выплатить всю сумму, а чтобы получить ее, нужно сдавать жилье чуть более полугода. А если бы он сразу платил налоги, получал бы чистой прибыли 8 700 ? в месяц вместо 10 000 ? — при своевременной уплате налогов потери в доходе не кажутся такими критичными.

    Что еще стоит знать о сдаче жилой недвижимости в наем

    Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

    Сдавать в аренду квартиру можно — это никак не запрещено законодательством и не противоречит правилам оформления ипотеки. Например, так поступают те, кто понимает, что не «потянет» ежемесячный платеж по ипотеке с текущей зарплатой. Они покупают квартиру, сразу же начинают сдавать ее посуточно либо на длительный срок и погашают платежи за жилье доходом, полученным от его сдачи в наем.

    При оформлении договора найма квартиры, которая приобреталась в ипотеку, не нужно дополнительных разрешений от банка. Фактически жилье принадлежит собственнику, банк лишь накладывает на него обременение. А, если, например, вы решите продать или обменять квартиру, сделка уже проходит с участием банка.

    Порядок налогообложения тот же — вы обязаны декларировать доходы, полученные от сдачи жилого помещения в наем, и платить 13% от них.

    Нужно ли оформлять ИП

    Над этим вопросом задумываются многие, кто желает легально сдавать жилье и платить все налоги. Становиться индивидуальным предпринимателем не обязательно, если вы соблюдаете все требования законодательства. Даже если у вас несколько квартир и вы сдаете большую их часть, можно просто платить налоги по стандартным декларациям для физических лиц.

    Если вы не платите налоги и сдаете несколько квартир, вас могут привлечь к ответственности за это правонарушение. Оно уже относится не к уклонению от налогов, а к незаконной предпринимательской деятельности. Наказание за нее может быть административным или уголовным в зависимости от размера полученного дохода. Если вы сдаете одну квартиру, это не относится к коммерческой деятельности, и не считается незаконным предпринимательством.

    Оформление ИП не обязательно, но поможет сэкономить на налогах. Физические лица обязаны платить 13% с полученного дохода, а индивидуальные предприниматели могут сами выбирать ставку. Например, ИП может:

    ?? выбрать общий режим налогообложения и платить те же 13%, попутно оплачивать фиксированные взносы и собирать справки, документы, другие бумаги для подачи отчетности;

    ?? выбрать упрощенную систему налогообложения и платить около 6% — в этом случае налоговый взнос рассчитывается в соответствии с суммой полученного дохода;

    ?? купить патент и не платить налоги, но периодически делать небольшие отчисления в разные налоговые фонды.

    Стоит ли прописывать съемщиков

    Некоторые арендаторы, особенно если планируют снимать жилье долгое время — больше года — просят собственников прописать их в квартире. Это требование законно — согласно действующему законодательству, каждый должен иметь постоянную или временную регистрацию по месту жительства.

    Прописать жильцов в квартире можно, но делать это нужно крайне осторожно. Самый безопасный вариант — сделать съемщикам временную регистрацию до окончания срока действия договора найма. Если договор будете продлевать, регистрацию тоже можно продлить. Если оформить постоянную прописку, потом могут быть проблемы с выпиской. Например, закон запрещает выписывать прописавшихся «в никуда» — вы сможете снять их с регистрационного учета перед продажей недвижимости. А несовершеннолетних детей вообще нельзя выписывать «в никуда» без согласия их родителей — даже если захотите выписать всех из квартиры, придется предоставить ребенку новое жилье для оформления регистрационного учета. Причем новое жилье должно быть не хуже старого по метражу, условиям, инфраструктуре района.

    Можно ли сдавать муниципальное жилье

    Муниципальное жилье предоставляют определенным категориям граждан — например, малоимущим без собственной жилой площади. Его собственником является государство, а вы в этой ситуации имеете только право проживания в нем. Но и муниципальное жилье можно сдать — такая сделка называется субарендой.

    Например, вы живете в двухкомнатной квартире вместе с ребенком, и вам вполне хватает одной комнаты. Вы можете сдать другую комнату в наем. Но делать это нужно только с согласия собственника жилья, то есть администрации. Получите разрешение, оформите договор и платите налоги на вырученные средства — тогда у государственных органов не будет к вам никаких вопросов.

    Как сдать жилье, если оно находится в долевой собственности

    Если квартира находится в долевой либо совместной собственности, нужно получить согласие всех ее владельцев на сдачу в аренду. Желательно в письменном виде. Иначе совладельцы могут потребовать расторгнуть договор найма жилого помещения, и вы будете вынуждены сделать это, потому что такие требования законны.

  • долевая собственность — когда у каждого есть своя доля, в этом случае разрешение обязательно;
  • совместная собственность — когда квартира приобретена в браке и супруг давал согласие на покупку, в этом случае тоже нужно разрешение.
  • Разрешение всех соседей также нужно брать, если планируете сдавать комнату в коммунальной квартире. Это обязательно, так как санузел и кухня являются местами общего пользования. То же самое относится к приватизированной квартире, если остальные члены семьи законно отказались от приватизации в пользу одного человека. В этом случае тоже нужно получать их согласие, потому что они сохранили за собой право проживания в недвижимости.

    Кто не может сдавать недвижимость

    Есть определенные категории граждан, которые не могут сдавать жилье. К ним относятся:

    ?? военнослужащие — им запрещено сдавать служебное жилье, но они могут сдавать приватизированные квартиры либо комнаты в них;

    ?? жильцы в служебном жилье — законодательно они могут сдавать недвижимость, но фактически работодатель может лишить таких людей служебного жилья, потому что они в нем не нуждаются;

    ?? владельцы аварийного, ветхого жилья — в этом случае аренда возможна, только если они приведут недвижимость в надлежащее состояние или съемщик сделает в ней ремонт за свой счет, и это будет прописано в договоре.

    Нужно ли прописывать в договоре всех жильцов

    Часто бывают ситуации, когда в договоре найма жилого помещения указан один человек, а фактически в квартире проживает вся его семья либо другие люди — родственники, знакомые, коллеги. В этом случае увеличивается стоимость содержания недвижимости, потому что чаще ломается сантехника, мебель и бытовая техника.

    Чтобы избежать такой ситуации, обязательно пропишите в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире. В отдельном пункте укажите, что добавление новых жильцов возможно только с вашего согласия, по письменному дополнительному соглашению к основному договору найма.

    Здесь есть один подводный камень. Даже если в договоре прописаны жильцы, которые имеют право проживать в квартире, а по факту в ней живут другие люди, это нужно доказать. Съемщики всегда могут сказать, что к ним приехали родственники или друзья на несколько дней. Чтобы доказать, что они там проживают, понадобятся веские факты — видеозаписи с камер наблюдения, увеличившиеся счета на оплату коммунальных услуг, свидетельские показания соседей.

    Можно ли сдать квартиру нескольким людям одновременно

    Можно. Правда, в этом случае вам придется сдавать не всю квартиру, а комнаты по отдельности — например, по комнате на человека или семью. Кухня и санузел в этом случае становятся местами общего пользования.

    Плюс такой сдачи в наем — то, что можно получить больше денег. Например, если трехкомнатная квартира стоит 20 000 ? в месяц, с жильца в каждой комнате вы сможете брать 8 000 ? в месяц. В этом случае общая сумма платежей будет 24 000 ? в месяц. Минус — в том, что придется заключать отдельный договор найма с каждым съемщикам и четко прописывать в нем условия пользования кухней, санузлом, а также закреплять за арендаторами конкретные комнаты и подробно описывать их.

    Кроме того, есть риск того, что возникнут проблемы с ремонтом. Например, если в договоре прописано, что текущий мелкий ремонт выполняют съемщики, один арендатор может перекладывать ответственность на другого. Нужно предусмотреть такой риск и взять ремонт на себя, увеличив в качестве компенсации арендную плату, либо четко прописать, что все затраты на ремонт делятся между всеми съемщиками.