Купить квартиру за 25% по договору ренты. Договор пожизненного содержания отзывы

Купить квартиру за 25% по договору ренты

Договор пожизненной ренты. Справка.

Уважаемый посетитель, если Вас заинтересовал вариант покупки квартиры за 25% от ее рыночной стоимости, то есть по договору пожизненной ренты, то ознакомьтесь, пожалуйста, со следующей информацией:

Договор пожизненной ренты — это одна из форм гражданско-правовых отношений. Договор заключается на основании 33 главы части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, статьи 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»

Основные положения.

По договору пожизненной ренты одна сторона передает в собственность другой стороне принадлежащее ей недвижимое имущество и взамен, в течение всей жизни, получает от последней ежемесячное денежное содержание – ренту.

Стороны в договоре именуются «Получатель» и «Плательщик ренты».

За Получателем ренты остается право пожизненного проживания в переданной под выплату ренты квартире и пользования ею.

Таким образом, квартира по договору пожизненной ренты — это квартира с отсрочкой заселения для плательщика ренты, несмотря на то, что после регистрации договора он становится ее собственником.

Получатель ренты сохраняет за собой право залога на переданную в собственность Плательщику квартиру на случай, если последний станет нарушать условия договора. Существенное нарушение плательщиком условий договора ренты дает получателю ренты основания обратиться в суд для расторжения договора.

Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Обязательства Плательщика по выплате ренты прекращаются смертью получателя ренты.

Получатель ренты.

Получателями ренты, в большинстве случаев, являются пожилые люди, которые в силу обстоятельств, не имеют достаточных средств для жизни и с помощью договора пожизненной ренты хотят улучшить свое материальное состояние. Это может быть и одинокий человек, и семейная пара, и просто близкие родственники. Если собственников квартиры двое, то договор заключается с двоими. Если, к примеру, у супружеской пары собственником квартиры является только один супруг, а второй только в ней зарегистрирован, то договор подписывает собственник, а рента может быть назначена в пользу обоих. Со смертью одного из получателей ренты его доля переходит ко второму рентополучателю.

Плательщик ренты. Кому целесообразно покупать квартиру по договору ренты.

Особенность квартир по договору пожизненной ренты состоит в том, что в течение жизни получателя ренты, плательщик не может в ней проживать. Именно этим обстоятельством обусловлена низкая цена таких квартир – как правило, она составляет примерно 25% от их рыночной стоимости.

Поэтому покупку квартиры по договору пожизненной ренты следует рассматривать как инвестиции в недвижимость или как приобретение жилья подрастающим детям.

Расходы и обязанности плательщика.

Помимо указанной суммы за квартиру, плательщик ежемесячно, в течение всей жизни получателя ренты, обязан платить ему ренту в сумме от 16 до 25 000 рублей в зависимости от квартиры. По закону, размер ежемесячных рентных выплат должен быть не менее одного прожиточного минимума, установленного для региона, в котором заключается договор.

В связи с тем, что с момента заключения договора плательщик сразу становится собственником квартиры, он обязан оплачивать все коммунальные платежи и абонентскую плату за телефон (кроме междугородних переговоров).

Обязанностью плательщика ренты также становится необходимость оплачивать ежегодный налог на недвижимое имущество.

После смерти получателя ренты плательщик оплачивает ритуальные услуги.

Плательщик ренты обязан выполнять все условия договора. В противном случае, у получателя ренты появляется возможность обратиться в суд для расторжения договора по его неисполнению.

Покупатель – «Жилсоцгарантия» — Пенсионер

«Жилсоцгарантия» занимается договорами пожизненной ренты с 1995 года — уже двадцать четыре года. За эти годы нами отработан механизм, позволяющий покупателям квартир по договорам ренты расходовать минимум сил и времени на решение различного рода вопросов, неизбежно возникающих у их подопечных — получателей ренты. Иными словами, все хлопоты по решению проблем пенсионера мы берем на себя. Например, нам часто задают такой вопрос: «Да, став плательщиком, я не обязан осуществлять уход за пожилым человеком и помогать ему по дому. Моя обязанность — вовремя платить деньги. Но, в случае, если он заболеет и будет нуждаться в уходе, я, как человек порядочный, не смогу бросить его в беде. А у меня на это нет ни времени, ни дополнительных средств…» Так вот, именно для таких случаев в «Жилсоцгарантии» работает патронажная служба, которая осуществляет и уход за больным, и помощь в приготовлении пищи, и покупку продуктов питания, и т.д., и т.п.

Дополнительно для покупателей квартир по договорам пожизненной ренты «Жилсоцгарантия» предоставляет следующий комплекс услуг: юридическое сопровождение сделки, полное ведение данного договора, участие в разрешении возможных конфликтов с пенсионером, юридические консультации по данному договору.

Поэтому, если Вы хотите приобрести квартиру по договору пожизненной ренты, и заинтересованы в юридически грамотном ведении дела и отсутствии лишних хлопот и материальных затрат, обращайтесь в «Жилсоцгарантию». Мы подберем Вам нужную квартиру, согласуем все вопросы и зарегистрируем сделку в государственных органах.

Как фонд Ореховой отбирает квартиры у стариков — схемы

Управы на дельцов найти не могут – ведь с формальной точки зрения все законно. Журналистам попалось на глаза объявление из серии сетевого маркетинга: “Приведи пожилого друга и гарантированно получи 7 000 гривен”. Инициатор акции – некий благотворительный “Фонд Елены Ореховой“, за которым возможно скрываются распространенные в столице схемы мошенничества – с их помощью у одиноких пожилых людей отбирают квартиры.

90 тысяч — залог успеха. Что интересует “охотников за недвижимостью“. Журналист представился соседкой типичной киевской старушки. Квартира есть — а родных нет, пенсия маленькая, а проблемы со здоровьем — большие… Как раз такие больше всего интересуют “охотников за недвижимостью“.

“Моя соседка инвалид второй группы, передвигается в инвалидной коляске, детей нет, близких родственников тоже. Мы просто очень устали ей помогать; готовим, стираем, уборку делаем. При этом бабушка капризная, характер сложный, поэтому никто из знакомых не готов о ней позаботиться. Ищем для нее помощь”, – говорим “благотворительному“ менеджеру по телефону.

Объявление фонда. «Помоги» пенсионеру!

Нас мгновенно берут в оборот. Голос с нотами искреннего сочувствия сообщает, что как раз о таких вот больных и одиноких людях заботится фонд. Причем, работает он, разумеется, совершено легально. Стариков снабжают лекарствами, обеспечивают уход сиделки, помощь соцслужб и даже банально – деньгами. Что просят взамен? А пустяки…

“Мы предлагаем договор пожизненного содержания. Сколько вашей пенсионерке? 87? Да-да, мы готовы с ней сотрудничать! Где у нее квартира? Печерск? Трехкомнатная? Может, вы сможете к нам подъехать, мы бы с удовольствием пообщались подробнее. Передадим вам для бабушки всю литературу, чтобы она ознакомилась”.

В офисе фонда нас встречает заместитель директора Алена Коваленко. “90 000 гривен — это минимальная разовая выплата. Раз квартира хорошая, то в вашем случае сумма будет намного больше. Плюс мы предлагаем минимальную ежемесячную финансовую помощь — 1 000 гривен. Разумеется, и эта сумма варьируется”, — рассказывает она.

Улыбчивая заместитель директора Алена Коваленко. Предлагает крупные суммы за квартиры стариков.

Ухода в договоре нет

На словах условия просто фантастические. Уход, сиделка, соцслужбы, материальная помощь. Но в договоре мало чего есть из перечисленного на словах.

“Уход мы в договоре не прописываем. Вы поймите, прописать слово уход – это подписать себе смертный приговор. Надо будет писать все по пунктам: стричь ногти, купать, готовить кушать, кормить с ложечки”, — объясняет Коваленко.

По ее словам, именно этот, отсутствующий пункт, может в любой момент стать основанием для расторжения договора. Зато без него старики сразу попадают в долговую кабалу.

“Дело в том, что сам договор пожизненного содержания (ДПС) – это обычная практика и в этом нет ничего преступного. Человек получает уход, обслуживающая сторона в дальнейшем приобретает право на его недвижимость. Другое дело, что происходит дальше. Разорвать договор можно в судебном порядке, только если не выполняются условия договора. Но это еще надо доказать. Если будут доказательства, пенсионеру не придется возвращать полученные по договору средства. Есть вариант разорвать договор на общих основаниях, но тогда придется возвращать все до копейки”, — объясняет юрист Валерий Пономаренко.

Он уточняет – все, что не прописано, а сказано на словах, не имеет силы. Более того, выполнять устные договоренности никто не будет, потому что это просто невыгодно. Именно в этом, как говорится, “зарыта собака”. Не прописывая в договоре слово “уход”, псевдоблаготворители гарантированно защищают свои интересы в случае попытки расторжения. Это подтверждает и Коваленко.

“Разорвать договор можно в любой момент, — убеждает нас “благоворительная дама“. — Но в этом случае бабушка должна будет возместить фонду его расходы. А-то ведь знаете как бывает, пенсионер деньги потратил, а потом хочет с нами попрощаться”. Вот и вся благотворительность.

И это законно?

Директор «чудо-фонда» Елена Орехова. Ранее «светилась» в подобных схемах.

Директор чудо-фонда Елена Орехова уже “светилась“ в историях с отжимом квартир у стариков. В 2011 году она работала в печально известном в столице фонде “Пенсион”, который почти по той же схеме отбирал квартиры у стариков.

Из собственных источников в МВД журналисты выяснили, что в 2010 году на Елену Орехову даже пытались завести дело. Один из пострадавших от нее пенсионеров подал заявление о мошенничестве.

“Но делу не смогли дать ход, так и похоронили. Юридически все было чисто. Условия договора выполнялись. Фактически в обмен на квартиру ему платили 500 гривен в месяц, как и было обещано”, – сообщил источник.

Важно и то, что второй стороной в договоре выступают физлица, которых подбирает фонд. “Договор оформляют на человека, к примеру, зарегистрированного в Мариуполе. От его имени такие “благотворители” платят пенсионеру деньги ежемесячно, но ни лекарств, ни помощи по дому, ни медицинского сопровождения не будет – его и в договоре нет. Человек тратит огромную разовую выплату на все эти нужды и таким образом попадает в долговую яму, из которой, даже по суду выбраться будет крайне сложно”, — объясняет правоохранитель.

Смотрите еще:  Памятка по взысканию алиментов на несовершеннолетних. Подать иск на алименты по месту жительства

Сертификат, который раздается людям. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА ДАТУ!

Управы на дельцов найти не могут – ведь с формальной точки зрения все законно. Главная ставка делается на юридическую безграмотность стариков, которых проще простого убедить в том, что тот самый “уход”, на который больные и одинокие люди рассчитывают, оговаривать можно лишь устно.

А потому рыбку на крючок продолжат приводить “добрые” соседи, друзья и знакомые. Вознаграждение предусмотрено и для них. Поэтому Коваленко улыбается нам совершенно искренне:“Мы не ищем пенсионеров, они к нам приходят сами”.

“Это уже пятая или шестая эволюция мошеннических схем по отжиму квартир у стариков и инвалидов. Если в 90-е к ним просто приходили бандиты и отбирали жилье, то сейчас бизнес заметно трансформировался – и получил большое развитие, – говорит правозащитник Эдуард Багиров. – Так называемые “фонды“ работают с виду законно. Но в них входит группа людей – это профессиональные юристы, психологи, соцработники – которые “окучивают“ бабушек.

Оспорить договоры, которые готовятся такими спецами, крайне сложно. Подобных схем масса, в моей практике даже был случай, когда у овдовевшей пенсионерки появилась поддельная наследница-дочь. О деятельности этих “благотворителей“ знают правоохранительные органы, и полиция и ГПУ.

Мое мнение – для того, чтобы сильно сократить объемы мошеннических схем, надо, чтобы регулярно, один раз в неделю для пенсионеров и инвалидов был приемный день, например, в центральном загсе, где специалисты от полиции, минюста и минсоцполитики консультировали бы их и проверяли эти договоры пожизненного содержания, предупреждая людей о рисках. Для этого должен быть подписан документ о сотрудничестве ведомств“.

Договор ренты: опасно или выгодно?

Многим приходилось слышать истории об одиноких стариках, которые лишились жилья, оформив договор ренты. У такой сделки действительно есть уязвимые стороны, причем рискуют не только получатели ренты, но и те, кто платят. Но в то же время договор ренты может быть очень даже выгоден его участникам. Главное – сделать все по правилам, о которых мы и расскажем.

Что такое рента?

Сегодня рента достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни. Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда. А вот верхнего предела у взноса нет то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.

К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.

С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором. Антон Пайзанский, представитель АН «Азбука Жилья», предупреждает: несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее. Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.

Когда стороны договора являются чужими людьми, существует риск оказаться втянутым в мошенническую схему.

Антон Пайзанский АН «Азбука Жилья»

Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью.

Выходит, что договор ренты это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях, добавляет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Оформление договора ренты

Договоры ренты бывают нескольких видов, но на рынке жилья чаще встречается пожизненная рента. Она потому так и называется, что устанавливается на весь период жизни человека, затем его имущество перейдет плательщику. При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.

Насколько выгодна пожизненная рента плательщику?

Елена Мищенко руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-супермаркет недвижимости»

У пожизненной ренты есть еще одна разновидность – пожизненное содержание с иждивением. Условия практически такие же, но договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что кроме денежных платежей (или вместо них) рентодатель должен предоставить получателю всю необходимую помощь, уход, медицинское обслуживание и т. п. За это по договору ренты имущество передается рентодателю.

Как правильно оформить договор ренты?

Этот момент очень важен, так как от условий договора зависят последующие безопасность и комфорт участников сделки. Необходимо соблюдать некоторые правила. Придется обратиться за помощью к нотариусу, так как для оформления договора ренты на квартиру необходима нотариальная форма. В ином случае документ просто не действителен.

«Договор должен быть заключен у нотариуса по месту нахождения недвижимости, а также обязательной является дееспособность обеих сторон», – предупреждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости, Est-a-Tet.

Договор ренты считается заключенным с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, а собственником квартиры после регистрации становится плательщик ренты. Однако получатель ренты живет в квартире пожизненно, имея право на все блага, предусмотренные условиями договора.

Договор ренты на квартиру регистрируется с обременением – то есть, предусмотрен залог квартиры в пользу рентополучателя. Это его своеобразный гарант, объясняет Антон Пайзанский, ведь если плательщик не будет исполнять условия, то получатель может вернуть квартиру в свою собственность. Рента считается исполненной в случае смерти получателя.

Вы все-таки решились на сделку? Помните, что договор должен содержать пункты, которые считаются наиболее важными – это так называемые существенные условия договора ренты. Как уже говорилось, имеет значение форма договора (нотариальная), а также обязательное описание предмета договора. Из существенных условий нужно предусмотреть: адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность ее выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю, в пользу кого будет выплачиваться рента. Кроме того, следует прописать, каковы условия распоряжения квартирой, так как при продаже подобных объектов нередко возникают серьезные сложности. Законом предусмотрено только несколько вариантов прекращения ренты – смерть плательщика или выкуп, оформленный в нотариальной форме.

Как оформить ренту на квартиру с минимальными рисками?

Мы уже говорили, что рента считается неоднозначной сделкой, и при ее оформлении нужно обратить внимание на некоторые нюансы. Одни касаются самого договора, другие связаны с отношениями сторон.

Для получателей ренты не исключен риск переселения из квартиры. Были примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без удобств. Адвокат Тамерлан Барзиев в качестве меры предосторожности советует сразу вписать в договор пункт о невозможности переселения для лица, получающего ренту. Такая запись в документе позволит потребовать расторжения договора, если рентополучатель все же был переселен.

С целью доказательства того, что платежи поступают регулярно, а все предусмотренные услуги оказываются, нужно сохранять все чеки, расписки и т. п. Такие документы могут пригодиться как рентодателю, так и рентополучателю. Как говорит Тамерлан Барзиев, получатели ренты – не всегда жертвы, среди них тоже встречаются мошенники, которые сами мешают исполнению договора (например, не забирают деньги, препятствуют оплате коммунальных платежей, покупке лекарств и т. д.), а затем пытаются его расторгнуть.

Что делать, если у рентодателя и получателя ренты отношения, как говорится, не сложились, люди не нашли общего языка?

Тамерлан Барзиев адвокат

Если мирно договориться не получилось, придется решать дело в суде. Поводом для этого могут быть разные ситуации, но причины должны быть действительно веские. Разумеется, такой причиной является и недобросовестное исполнение рентодателем своих обязательств.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Здравствуйте. А как защищён рентодатель? Ведь при расторжении договора, есть большая вероятность, что пожилой человек не сможет вернуть сумму, уплаченную ему за период действия договора.

О, именно это и хотел спросить! То есть платил-платил ему и всё, досвидос?

Да, меня тоже интересует, как защититься человеку. который ренту платит? Если он выплатил, например, 2 млн руб, а потом с ним расторгли договор, понятно, что деньги ему уже не вернут. И что, он не имеет никаких прав?

На этот случай нужно смотреть прописанные условия договора. Если договор расторгается по обоюдному согласию, стороны договорятся, а вот если по чьей-либо вине или недобросовестному выполнению договора, это уже другой вопрос, здесь может и ничего возвращать не придётся.

Являлся рентодателем, пожизненная рента без иждивения. В договоре было прописано, что в случае расторжения договора, средства по ренте, вложенные в ремонт и т.д. не возвращаются. Риск имелся, конечно, но отношения с рентополучателем (дальняя родственница) сложились доверительные. Выполнял условия по договору и особо не переживал. Правда, после смерти рентополучателя, квартира трудно продавалась. Пришлось опускать цену ниже рынка, потому что покупатели относились к сделке с подозрением. Но, продалась.

ересь все это. только обратная ипотека. но видимо властям ее не выгодно узаконить

В этой стране ты никогда по закону не заберёшь свои деньги. И не важно как ты отдал их, вложил в строительство, давал ренту, дал в долг под расписку и т.д.
Максимум суд вынесет решение взыскать и потом 3 копейки человек будет отдавать, никакой уголовной ответственности.

Статья совсем не полная, ни о чём действительно важном не рассказывает. В договоре заранее нужно прописывать случаи расторжения и ответственность. Если Вы исправно платите, подтверждая это выписками, платежками и т.п., Вы в безопасности. Пропишите на случай расторжения без своей вины, по инициативе рентодателя полный возврат затраченных средств + годовой процент упущенной прибыли (например, согласно средней статистике % в банке) может быть и выделение доли в этой квартире, если платили годами, сумма выросла в миллионы, а отдавать не чем. деньги за оплату ком услуг Вам никто не вернёт, ведь в момент договора Вы являлись фактическим собственником недвижимости и обязаны нести это бремя. Тоже касается и ремонта!
Другой момент это содержание с иждивением, здесь всё гораздо сложнее и менее доказательно. Хотя можно и попробовать. Чтобы не пришлось доказывать, что по чекам Вы приобретали не себе, лучше делать это через интернет магазины с доставкой на адрес, сохраняя всё документы. Уборку и стирку лучше делать через официальный клининг, сохраняя все документы. Свои посещения фиксировать фото и расценками соц служб (например: поставить чайник на газ 40 рублей, душевная беседа — бесплатно:)
И самый важный момент — родственники. Поверьте мне, как только Вы заключите такой договор, они обязательно найдутся! Будут подозрительные и враждебные соседи, участковый и т.п. Максимально старайтесь фиксировать такие встречи. С соседями максимально дружите, за коробочку конфет попросите дополнительного присмотра и звонка на всякий случай, а ещё лучше положительный отзыв о Вас на камеру!
Если совсем заморочиться, можно ежегодно приглашать соц службы или выездного нотариуса на дом для беседы и фиксации, что иждивение и содержание в норме. А на руках после такой встречи оставлять соответствующую бумажку. Потому что главная пословица нашей страны: «Без бумажки ты к. «
Р.S. Все свои страхи и опасения фиксируйте в договоре, даже если Вам говорят, что так не положено. В нашей стране на законодательном уровне не предусмотрен брачный договор, но всё же он существует! Прописанная санкция в Вашу пользу, при заключении договора, возможно и отпугнёт, но при грамотном объяснении укрепит намерения.

Смотрите еще:  Саратов - нотариусы на карте. Нотариус саратов на чапаева

Елена, как так, коммуналку никто не вернёт? Рентополучатель же в квартире проживал, значит, платежи были в пользу него. Ремонт — тоже, это неотделимое улучшение и влечет рост цены имущества.

Кто имеет право пользования квартирой?

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает Откроется в новой вкладке.»>первичный рынок жилья от Откроется в новой вкладке.»>вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

  1. Все собственники квартиры (их видно из Откроется в новой вкладке.»>Титула или из Откроется в новой вкладке.»>Выписки ЕГРН);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Откроется в новой вкладке.»>Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя.

Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

Смотрите еще:  Как признать право собственности на самовольную постройку. Как узаконить реконструкцию пристройки к дому

О ком здесь идет речь?

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью Откроется в новой вкладке.»>дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц» , в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.

Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Как купить квартиру мечты без ипотеки

В этой статье мы не будем советовать, что лучше — копить на квартиру или взять ипотеку. О плюсах, минусах и правильном подходе к ипотеке мы уже рассказывали. Теперь поговорим о реальных способах купить квартиру мечты без жилищных кредитов. Окончательное решение вы примете сами, наша задача — сделать так, чтобы вы о нем не пожалели.

Пожизненная рента или рента с пожизненным содержанием

Договор пожизненной ренты или ренты с пожизненным содержанием заключают одинокие пожилые и/или нетрудоспособные собственники жилья. Вы выплачиваете собственнику фиксированные суммы (чаще всего это 10% от стоимости недвижимости) или ухаживаете за подопечным за свой счет: готовите еду, делаете покупки, помогаете обслуживать себя в быту. После смерти подопечного его квартира переходит вам. Заботиться можно о ком угодно: собственной бабушке, соседе или знакомом. Главное, чтобы подопечный имел жилье и был готов отдать его вам.

Для справки. Существуют специализированные государственные и коммерческие компании, которые предоставляют услуги по заключению договоров ренты с пожизненным иждивением. Они занимаются поиском одиноких пенсионеров и тех, кто готов за ними ухаживать в обмен на квартиру. Например, в Петербурге это фонд «Рента».

Главная выгода пожизненной ренты — возможность ощутимо сэкономить:

можно жить в квартире пенсионера и не снимать жилье;

не нужно копить деньги на первоначальный взнос и выплачивать проценты, как это происходит при ипотеке;

квартира, как правило, достается вам по цене ниже рыночной.

Нужно иметь крепкие нервы. Не каждый способен ухаживать за пожилым человеком, особенно если тот тяжело болен или имеет сложный характер.

Необходимо располагать достаточным количеством времени, которое вы будете тратить на уход. Оцените, сможете ли вы совмещать постоянную работу и обязанности по договору.

Квартира не достанется вам бесплатно: вы регулярно выплачиваете взносы по ренте или тратите деньги на покупку еды, одежды и лекарств для пенсионера.

Нет четких сроков. Как бы цинично это ни звучало, пенсионер может оказаться долгожителем, и 5-7 лет, на которые вы рассчитывали изначально, могут превратиться в 15-20.

Юридический риск. Если пенсионер или его предприимчивые родственники докажут в суде, что вы плохо или совсем не исполняли свои обязанности, вас могут лишить квартиры.

Внимательно прочтите главу 33 Гражданского кодекса РФ. Она содержит общие положения о ренте. Собственно договор составляют в свободной форме, а конкретные условия зависят от договоренностей с подопечным. Перед заключением проконсультируйтесь с грамотным юристом.

Обязательно заверьте договор у нотариуса, иначе документ считается недействительным. Регистрация в Росреестре не требуется.

Обезопасьте себя на случай суда. Подробно пропишите, какие именно услуги и в каком объеме вы оказываете. Убираетесь в квартире раз в неделю, готовите еду три раза в день, покупаете лекарства за свой счет, помогаете принимать ванну — так и пишите в договоре. Деньги, которые вы получаете от подопечного, принимайте под расписку. Собирайте и храните все чеки, квитанции и любые другие платежные документы. Также желательно каждый месяц составлять и подписывать акт о сдаче-приемке услуг с подробным перечислением всего, что вы сделали и купили.

Договор пожизненной ренты — специфический способ обзавестись квартирой. Он выгоден тем, у кого острая необходимость в жилье, небольшой доход и нет накоплений.

Если есть крупные накопления, которые покрывают больше половины стоимости жилья и имеется высокий стабильный доход, выгодно брать нецелевой или потребительский кредит.

Не нужен залог и первоначальный взнос, как при ипотеке.

Легко получить. Для нецелевых кредитов банки требуют уменьшенный пакет документов. Чаще всего это паспорт, СНИЛС и подтверждение дохода. Ряд банков предлагают кредиты только по паспорту.

Быстрое рассмотрение заявки: от нескольких часов до недели.

Удобно погашать. Практически все ведущие банки имеют онлайн-сервисы и мобильные приложения, с помощью которых можно перечислять деньги в несколько кликов.

Ставка выше, чем при ипотеке. По данным Центробанка в 2019 году средняя ставка по ипотеке достигла исторического минимума и составляет чуть больше 9%. По госпрограммам жилищный займ можно взять с еще более низкой ставкой — от 6% (Семейная ипотека). Средняя ставка по кредитам сроком свыше 3 лет стартует от 12,4%.

Кредиты выдают на срок до 7 лет, поэтому ежемесячный взнос намного больше, чем при ипотеке.

Потребительский кредит выгодно брать для покупки недорогого стартового жилья, имея на руках большой первоначальный взнос.

Например, вот такие студии в ЖК «ПаркЛэнд» недалеко от метро «Улица Дыбенко» стоит около 2 млн рублей:

Рассрочка — отличный способ избежать «отношений» с банком. Вы покупаете квартиру напрямую у застройщика, жилье под залог не оформляется.

Быстрое заключение договора по минимальному пакету документов. Многие застройщики предлагают рассрочку по паспорту за несколько дней.

Существенная экономия на процентах. Ставка по рассрочке стартует от 0% (беспроцентная рассрочка). Следовательно, переплата по кредиту будет намного ниже, чем при ипотеке.

Короткий срок кредитования — до 5 лет. Регулярные платежи по рассрочке будут на порядок выше, чем при ипотеке, что не по силам большинству заемщиков.

Ограниченный выбор жилья. Застройщики предлагают рассрочку только для определенных жилых комплексов, как правило, еще не сданных в эксплуатацию.

Более подробно почитать про преимущества и недостатки рассрочки можно в отдельной статье. В подборке ниже мы подобрали актуальные и выгодные предложения квартир в рассрочку от надежных застройщиков Петербурга.

Рассрочка выгодна, когда есть большой первоначальный взнос и высокий стабильный доход.