Генеральный подрядчик в строительстве: вопросы организации деятельности и лицензирования. Нужна ли лицензия заказчику застройщику

Генеральный подрядчик в строительстве: вопросы организации деятельности и лицензирования

  • Автор: Максим Постыка
  • Стандартные юридические процедуры: Лицензия на строительные работы
  • Дата публикации: 20/08/18

На сегодняшний день вопросы лицензирования строительной деятельности регламентируются «Лицензионными условиями осуществления хозяйственной деятельности по строительству объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними и значительными последствиями», утвержденных Постановлением Кабинета Министров Украины № 256 от 30 марта 2016 (в редакции от 10 августа 2017 года).

Данные Лицензионные условия кроме кадровых, организационных и структурных требований к субъектам хозяйствования, содержат перечень видов работ по осуществлению хозяйственной деятельности по строительству объектов, которые подлежат лицензированию. Следует сразу заметить: лицензированию подлежат только работы на объектах, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними и значительными последствиями. Средний и значительный классы последствий — это фактически класс последствий СС2 и СС3 соответственно.

Возвращаясь к перечню видов работ, подлежащих лицензированию, видим, что он разделен на три основных блока — это строительные и монтажные работы общего назначения, строительство объектов инженерной инфраструктуры, строительство объектов транспортной инфраструктуры.

Но люди с определенным опытом в строительной сфере помнят, что до 30 августа 2016 года действовали другие Лицензионные условия, согласно которым перечень работ был разделен на большее количество блоков — это изыскательские работы для строительства, проектирование объектов архитектуры, строительные и монтажные работы, монтаж инженерных сетей, строительство транспортных сооружений, инжиниринговая деятельность в сфере строительства. Последний блок, то есть инжиниринговая деятельность в сфере строительства, помимо прочего включал в себя такой вид работ, как «генеральный подрядчик в строительстве».

Сравнивая перечни работ из предыдущих и действующих Лицензионных условий, мы видим, что в действующих Лицензионных условиях отсутствуют такие блоки (и соответственно — работы), как изыскательные работы для строительства, проектирование объектов архитектуры и инжиниринговая деятельность в сфере строительства. С изыскательными работами и проектированием все достаточно понятно: на сегодняшний день для выполнения данных работ компания должна иметь в штате инженера-проектировщика с квалификационным сертификатом соответствующего направления. А вот с инжиниринговой деятельностью не все так однозначно. Так, например, для выполнения пункта «генеральный разработчик в проектировании» вообще не требуется каких-то разрешительных документов, а пункт «технический осмотр и оценка состояния строительных конструкций зданий» выполняется по аналогии с проектированием — в штате предприятия должен быть соответствующий инженер с квалификационным сертификатом.

Остается вопрос: а какая же ситуация с генеральным подрядчиком в строительстве?

Вообще, генеральный подрядчик в строительстве — это, простыми словами, сторона по договору подряда, которая берет на себя обязательства перед заказчиком выполнить определенные строительные работы собственными силами или с привлечением сторонних организаций (субподрядчиков).

И здесь ситуация может развиваться по двум направлениям:

1. Если генеральный подрядчик будет выполнять строительные работы самостоятельно, то есть фактически выполнять функции субподрядчика, лицензия потребуется однозначно! Важно четкое понимание, какие именно работы будут выполняться собственными силами. Ведь виды работ, которые определены в приложении к лицензии, должны соответствовать работам, которые будут/планируются выполняться.

2. Если же генеральный подрядчик не будет выполнять работы самостоятельно, а будет привлекать субподрядчиков, ситуация не совсем понятна.
Как указано выше, такой вид работ, как «генеральный подрядчик в строительстве», отсутствует в перечне работ, подлежащих лицензированию (по Постановлению КМУ № 256 от 30 марта 2016 года). Это позиция в пользу отсутствия необходимости лицензии у генерального подрядчика.

Но нами в свое время было подано письмо в ГАСИ с просьбой разъяснить данную ситуацию.
В ответ мы получили разъяснение, что можно сформулировать следующим образом: хоть пункт «генеральный подрядчик в строительстве» отсутствует в перечне работ, подлежащих лицензированию, компания, планирующая выполнять функции генерального подрядчика, должна иметь лицензию с аналогичным перечнем работ, которые планирует поручить субподрядчику/субподрядчикам. Простыми словами это можно описать так: если заказчик поручает генеральному подрядчику проложить теплосеть, а генеральный подрядчик планирует передать данную работу на субподряд, то у генерального подрядчика должна быть лицензия с видом работ «монтаж внешних инженерных сетей: теплоснабжение». Эта позиция уже в пользу необходимости наличия лицензии у генерального подрядчика, хотя она не подтверждена каким-то официальным или законодательным документом.

Попробуем также разобраться в законодательных нюансах:

Итак, Законом Украины «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» кроме других работ, подлежащих лицензированию, определен пункт «строительство объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними и значительными последствиями — с учетом особенностей, определенных Законом Украины «Об архитектурной деятельности».

Статьей 17 Закона Украины «Об архитектурной деятельности» определено, что «Хозяйственная деятельность, связанная с созданием объекта архитектуры, подлежит лицензированию в соответствии с законодательством».

Ст. 27 этого же Закона указывает, что заказчики и подрядчики при создании объекта архитектуры обязаны поручать выполнение отдельных видов проектных и строительных работ лицам, имеющим соответствующую лицензию. То есть, эту норму можно толковать так, что заказчик обязан убедиться в наличии лицензии у генерального подрядчика!

Далее, согласно ст. 882 Гражданского Кодекса Украины передача работ подрядчиком и принятие их заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. То есть по завершению работ (если к качеству у заказчика нет претензий) подписывается акт приема-передачи выполненных работ. Понятно, что под выполненными работами понимаются строительные работы, а не, например, организация/сопровождение строительных работ. И если генеральный подрядчик фактически и не выполнял строительные работы, то юридически, то есть согласно Актов выполненных работ, он их выполнял. Это опять же говорит в пользу необходимости получения лицензии генеральным подрядчиком.

И последний момент. Статья 1 Лицензионных условий осуществления строительной деятельности отмечает, что Лицензионные условия устанавливают исчерпывающий перечень организационных, кадровых, технологических и специальных требований к осуществлению хозяйственной деятельности по строительству объектов.

А что же такое в понимании законодателя хозяйственная деятельность? Статья 3 Хозяйственного Кодекса Украины говорит нам, что «Под хозяйственной деятельностью в этом Кодексе понимается деятельность субъектов хозяйствования в сфере общественного производства, направленная на изготовление и реализацию продукции, выполнение работ или оказание услуг стоимостного характера, имеющих ценовую определенность». Теперь ответим на вопрос: а деятельность генерального подрядчика направлена на выполнение работ? Ответ очевиден. Ведь даже не выполняя работы самостоятельно, и перепоручая строительные работы субподрядчику, эти действия генерального подрядчика направленны на выполнение работ!

Итак, с анализа всего вышеперечисленного мы видим, что хотя функции генерального подрядчика четко не указаны в перечне работ, которые подлежат лицензированию, необходимость наличия лицензии у генерального подрядчика — очевидна.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий при сдаче работ заказчику или при проверке контролирующими органами, мы рекомендуем нашим клиентам, которые выполняют функции генподрядчика, иметь в наличии строительную лицензию с соответствующими видами работ.

При необходимости, юристы нашей компании готовы помочь Вам разобраться во всех тонкостях и нюансах ведения бизнеса в строительной сфере. Ведь продукт, который мы предоставляем — это не только строительная лицензия, а и отсутствие проблем в будущем!

Обязанности заказчика проекта

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

Функции заказчика( инфо с Интернета)

Функции заказчика в области организации проектных работ:

-1. Определяет стадийность проектирования. Осуществляет выбор проектной организации. При этом Заказчик-Застроийщик оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, организационную систему управления, финансовое состояние управления, финансовое состояние проектной организации;

Смотрите еще:  Вакансии: ученик монтажника окон. Требования к монтажникам окон

-2. Заключает с соответствующими организациями, имеющими лицензии на осуществление строительной деятельности, договоры на разработку проектной документации. При заключении договора Заказчик-Застройщик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, связанных с разработкой и реализацией проектной документации, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств. условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия;

-3. Утверждает задание на проектирование. Выдает исходные данные для разработки проектной документации. Обеспечивает их полноту и качество. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проеткной организации;

-4. Согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением.

5. Осуществляет контроль за обеспечением требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проеткной документации, а также приемку, хранение и передачу подрядными организациями рабочей документации;

-6. Организует рассмотрение и согласование архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры;

-7. Обеспечивает проведение экспертизы проеткной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договора;

-8. Организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы.

Функции заказчика в области организации стоительства:

-1. Осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству. При выборе генерального подрядчика (подрядчика) Заказчик-Застройщик оценивает условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, внутреннюю систему контроля качества строительной продуции, как правило, с учетом требований ГОСТ Р ИСО 9000 (строительно-монтажных работ, строительных материалов и конструкций), репутацию и финасовое состояние подрядной организации;

-2. Заключает с генеральным подрядчиком (подрядчиком) договор на капитальное строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений. При заключении договора Заказчик-Застройщик устанавливает требования к срокам строительства и качеству построенного объекта, определяет этапы строительства, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пуско-наладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т.п. Заказчик-Застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности;

-3. Заказчик-Застройщик согласовывает перечень субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по инвестиционному проекту;

-4. Принимает решение о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов, заключает договора на его осуществление и создание для этого необходимых условий;

-5. Регулирует разногласия, возникающие при реализации инвестиционного проекта, в том числе предъявляет претензии к проектной организации, генеральному подрядчику по строительству и другим, привлекаемым Заказчиком-Застройщиком огранизациям, об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;

-6. Организует работу по корректировке проектной документации в связи с изменением нормативной базы на проектирование, строительство и эксплуатацию сооружаемых объектов, замечаниями и предложениями в процессе строительства и сдачи в эксплуатацию объекто

Строительство: новое в Законе о ДДУ. Изменения 2019 г. в учете, налогах, отчетности застройщиков и подрядчиков (3-4 июня 2019 г., зачет часов ИПБР)

На семинаре рассматриваются практические вопросы составления отчетности, учета и налогообложения строительных организаций в связи с изменениями 2019-2019 гг.

Подробно лектор объяснит новые требования для застройщиков в соответствии с Законами от 25.12.2019 № 478-ФЗ, от 01.07.2019 № 175-ФЗ при заключении договоров долевого участия в части получения денег от дольщиков на эскроу счета, займов, опыта работы, раскрытия отчётности, рекламы и траты долевых средств, а также вопросов формирования стоимости строящегося объекта.

На примерах будет разъяснен порядок применения Федерального стандарта (ПБУ) 2/2008 для всех субъектов строительства: и застройщиков, и подрядчиков, проблемы исчисления налога на прибыль и НДС при выставлении форм КС-2 и КС-3, заключения договоров по Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Также Вы узнаете о том, как по-новому стали проходить проверки строительных компаний.

Будут рассмотрены более 30 спорных вопросов по бухучету, налогу на прибыль и НДС строительных организаций, актуальных при подготовке отчетности в 2019 г.

Семинар в двухдневном формате будет интересен как застройщикам, так и генподрядчикам (подрядчикам), в т.ч. совмещающим функции застройщиков. Слушатели, которым не интересны особенности формирования стоимости строящегося объекта, могут посетить только один день семинара!

В ПОДАРОК каждому – книга автора по учету и налогообложению в строительстве!

Семинар ориентирован на главных бухгалтеров, специалистов финансовых и бухгалтерских служб, аудиторов, руководителей, юристов строительных организаций.

— какие изменения введены в Закон «О договорах долевого участия»;

— требования для застройщиков, если разрешение получено после 1 июля 2019 г.: опыт работы, раскрытие информации, фонд защиты дольщиков и др.;

— требования для застройщиков использовать эскроу счета;

— можно ли получить деньги от дольщиков наличными или на свой счет в банке, минуя счета эскроу;

— как будут контролировать застройщиков и подрядчиков, и к каким застройщикам в ближайшее время придет налоговая инспекция;

— что будет, если дольщиком является подрядная организация (за работу получает квартиры);

— какие строительные организации должны проходить аудит, и как это отражается на их учете;

— как просто и на примерах применять Федеральный стандарт (ПБУ) 2/2008;

— какой договор лучше заключить: инвестиционный или долевой;

— как учесть обременения, временные здания и сооружения, землю, кредиты и займы;

— какие суммы можно списывать на стоимость стройки, а что учесть за счет вознаграждения застройщика;

— изменения законодательства и нюансы оформления работников — строителей (россиян и иностранцев), расчета НДФЛ и взносов с их выплат.

— Понятия субъектов инвестиционно-строительной деятельности: инвестора, заказчика, подрядчика, генерального подрядчика. Их права и обязанности, особенности совмещения функций, членство в СРО;

— Договоры долевого участи и инвестиционные договоры (в свете Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 и изменений в расчете НДС);

— Требования для застройщиков, если разрешение получено после 1 июля 2017 г.: уставный капитал, поручительства и др.;

— Новые требования к договорам долевого участия после 1 июля 2019 г. по Федеральным законам от 25.12.2019 № 478-ФЗ, от 01.07.2019 № 175-ФЗ. Опыт работы, собственные средства, займы и кредиты, разрешения на строительство, размещение информации и др.;

— Привлечение денежных средств на долевое участие в строительстве: безнал и счета эскроу. Надо ли пробивать кассовые чеки при продаже квартир и получении денег от дольщиков по безналу;

— На что можно тратить деньги дольщиков и о чем обязательно нужно написать в договоре ДДУ;

— Формирование цены ДДУ: может ли быть вознаграждением только экономия и на какую даты ее считать;

— Взносы в фонд защиты дольщиков, членство в СРО: новые требования;

— Совмещение функций: заказчик-застройщик, застройщик-генподрядчик. Доначисление НДС и возможность потери права на УСН у застройщика в различных ситуациях.

ДОКУМЕНТООБОРОТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ БУХГАЛТЕРУ:

— Документы, подтверждающие расходы на строительство;

— Нужна ли смета в строительстве. Как по сметам ищут сомнительных поставщиков;

— Оптимальная налоговая нагрузка строительных организаций.


УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ:

— Практическое применение Федерального стандарта 2/2008 «Учет договоров строительного подряда». Доходы и расходы по прибыльным, убыточным и малозавершенным договорам;

Смотрите еще:  Транзитная страховка ОСАГО: стоимость временного страхового полиса. Сколько стоит страховка для перегона машины

— Отражение подрядчиками непредъявленной к оплате начисленной выручки. Сопоставление бухгалтерского учета по Федеральному стандарту 2/2008 с исчислением налога на прибыль;

— Этапы работ по договору и формам КС-2 и КС-3. Влияние документов на исчисление НДС;

— Способы законного неприменения Федерального стандарта 2/2008;

— Признание выручки и расходов в отчете о финансовых результатах и раскрытие информации в бухгалтерской отчетности.

СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ В УЧЕТЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ПОДРЯДЧИКА И ЗАСТРОЙЩИКА:

— Комментарий к изменениям расчета налога на прибыль и НДС для строительных организаций в 2019-2019 гг.;

— Резерв на гарантийный ремонт: обязателен или нет. Гарантийные удержания;

— Учет стройматериалов, временных зданий и сооружений. Если подрядчик выполняет работы из материалов заказчика;

— Титульные и нетитульные здания и сооружения. Учет временной дороги в составе материалов и основных средств. Учет опалубки;

— Регистрация стройплощадок в форме обособленных подразделений. Налоги и ответственность.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ВЫПЛАТ В ПОЛЬЗУ РАБОТНИКОВ-СТРОИТЕЛЕЙ:

— Комментарий к изменениям трудового и налогового законодательства в отношении строителей — российских и иностранных работников. Строители из СНГ на основе патента;

— Ограничение на аутсорсинг строителей;

— Надбавки за вахту при строительстве: всегда ли они обязательны;

— Изменения в расчете и уплате НДФЛ, проверки страховых взносов налоговой инспекцией 2019-2019 гг. Новые ставки, правила предоставления льгот, сдача отчетности.


СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ СТРОЯЩЕГОСЯ ОБЪЕКТА:

— Учет займов, кредитов в строительной деятельности. Контролируемые операции в строительстве;

— Проектная документация: нематериальный актив или нет. Использование счета 08 до получения разрешения на строительство;

— Списание благоустройства и обременений за свой счет и за счет дольщиков (инвесторов), в стоимости основного средства;

— Учет расходов на землю под строительство. Нюансы заключения договоров аренды земли;

— Как оформить рекламу недостроенного объекта, чтобы затраты на нее признали обоснованными. Можно ли пускать дольщиков ремонтировать недострой;

— Расходы после ввода здания в эксплуатацию;

— Уплата налога на имущество с построенной недвижимости в зависимости от учета на счетах внеоборотных и оборотных активов.


УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ЗАСТРОЙЩИКА:

— Застройщик с функциями инвестора и генподрядчика и застройщик в «чистом виде». Практические примеры ведения учета и расчета налогов;

— Новые требования для застройщиков в части вопросов регистрации счетов-фактур в журнале, сдачи его и декларации в налоговую инспекцию;

— Особенности бухучета и налогообложения заказчика-застройщика. Если функции заказчика и застройщика разделены;

— Бухгалтерская и налоговая отчетность по целевым средствам застройщика: что необходимо учесть бухгалтеру;

— Если застройщик и инвестор заключили договор простого товарищества с инвесторами: особенности учета. Уступка доли в строительстве новому дольщику;

— Схемы защиты активов и оптимизации налогообложения строительной деятельности, не запрещенные законодательством.

МИТЮКОВА ЭЛЬВИРА САЙФУЛЛОВНА, к.э.н., член Комиссии по профессиональным квалификациям в области бухгалтерского учета (при Нацсовете при Президенте РФ по проф. квалификациям), победитель конкурса «Бухгалтерский оскар», управляющий партнер аудиторской компании ООО «Академия успешного бизнеса», аттестованный аудитор, лектор ИПБ России, по данным журнала «Семинар для бухгалтера» вошла в десятку лучших лекторов России. Автор книг: «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», «Налоговое планирование: анализ реальных схем», «Налоговые схемы. Как снизить налоги в соответствии с законодательством», «Расчет налога на прибыль в бухгалтерском и налоговом учете», «Типичные ошибки в учете материалов», «Малый бизнес: налоги и отчетность» и более ста публикаций по бухгалтерскому учету и налогообложению.

ВИДЕО, КНИГИ И СТАТЬИ АВТОРА СЕМИНАРА, А ТАКЖЕ ОТЗЫВЫ ПО ПРОШЕДШИМ СЕМИНАРАМ: http://www.sba-consult.ru

АТТЕСТОВАННЫМ БУХГАЛТЕРАМ ВЫДАЕТСЯ СЕРТИФИКАТ ИПБ РОССИИ!

ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ: 03-04 июня 2019 г.

ВРЕМЯ ПРОВЕДЕНИЯ: с 10.00 до 17.00

МЕСТО ПРОВЕДЕНИЯ: Бизнес-центр «Я21»: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 21, корп. 3. Бизнес-центр находится в 2 минутах ходьбы от станций метро «Тимирязевская».


СТОИМОСТЬ УЧАСТИЯ:
32 000 руб. (2 дня, 1 день – 18 000 руб.). В стоимость включены: обед, комплект для записей, информационный материал к семинару, КНИГА

АВТОРА ПО УЧЕТУ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, 20 час ИПБР.

СКИДКИ: 50% со второго участника от одной организации, 10% для клиентов ООО «Академия успешного бизнеса». При приобретении 3-х семинаров за год 4-ый посещается бесплатно!

Нужна ли лицензия заказчику застройщику

На рынке недвижимости прижился расхожий термин — «надежный застройщик». Давайте разберемся, кто это такой и все ли в строительстве зависит о застройщика. И вообще кто есть кто.

Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ст.3 169-ФЗ Об архитектурной деятельности в РФ).

Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы.

Ключевыми признаками застройщика являются:

а) наличие в собственности или на праве аренды земельного участка. Особо следует указать на четкую регламентацию Законом N 214-ФЗ вида имущественных прав на земельный участок. Это может быть только либо право собственности, либо право аренды. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

б) наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. На основании ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

в) привлечение денежных средств дольщиков для строительства на принадлежащем юридическому лицу (на обозначенных в Законе виде прав) земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

В результате проведенной массовой приватизации и демонополизации (в том числе разукрупнения) строительного комплекса на рынке появилось множество новых (или обновленных и существенно реформированных), зачастую малых, подрядных организаций, квалификация и деловые качества которых неизвестны потенциальным заказчикам.

Коренным изменениям подверглась структура основных заказчиков капитального строительства — финансирование строительства за счет государственных капиталовложений резко сократилось, и основными заказчиками стали частные организации, существенно ужесточившие требования к подрядчикам.

Качество застройщика во многом определяется его способность строить отношения с подрядным организациями.

Генеральный подрядчик (подрядчик) — организация, принимающая на себя обязательства выполнить собственными силами и с привлечением необходимых субподрядных организаций комплекс строительно-монтажных и прочих работ на строительном объекте в установленный срок и с надлежащим качеством.

Заказчик (застройщик, инвестор) — организация, по заказу которой подрядчик выполняет комплекс строительно-монтажных и прочих работ, принимающая на себя обязательства по финансированию строительства и приемке надлежаще построенного объекта (его отдельных частей) в эксплуатацию. Договором подряда на заказчика могут быть также возложены обязательства по обеспечению отдельных условий для выполнения подрядных работ (в числе таких обязательств заказчика могут быть предоставление проектно-сметной документации, поставка оборудования для оснащения объекта, обеспечение техническим надзором и др.).

Возможны случаи когда функции застройщика и подрядчика совмещены в одном юридическом лице, или когда несколько организаций (застройщик, подрядные организации, агентства недвижимости) составляют единый холдинг.

Застройщик вправе заключать с первым участником долевого строительства договор только после опубликования и (или) размещения проектной декларации и не ранее чем через 14 дней с даты ее размещения. Поэтому, при покупке жилья в новостройке Вам следует узнать каким образом последняя была размещена, ознакомиться с ней. Данный документ должен содержать: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике: (см. ст. 19 214- ФЗ)

Смотрите еще:  Ответственный за БДД. Ответственный за бдд приказ

о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

о государственной регистрации застройщика;

об учредителях (участниках) застройщика;

о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства:

  1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  2. о разрешении на строительство;
  3. о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
  4. о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  5. о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
  6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
  7. о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
  8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  10. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
  11. Эскроу счет для дольщика

    В 2019 году появился новый механизм защиты дольщиков от потери вложенных в долевое строительство средств – эскроу счета застройщиков. Рассмотрим подробнее, в чем преимущества такого счета и зачем нужно его использовать.

    Что такое эскроу для дольщиков и застройщиков

    Переход на эскроу счета в долевом строительстве начался с 1 июля 2019 года, когда вступили в силу очередные изменения в ФЗ 214 «О долевом участии в строительстве».

    Эскроу счет по договору долевого участия – это особый вид банковского счета, на котором средства дольщика «замораживаются» до завершения строительства.

    При покупке новостройки по договору долевого участия дольщик вносит на открытый для него эскроу счет средства в оплату будущей квартиры. Застройщик сможет получить эти деньги не сразу, а только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику. До этого момента застройщик будет использовать кредитные средства, предоставленные банком.

    Для каждого ДДУ может быть открыт только один эскроу счет.

    Эскроу счет действует только в период строительства и должен быть закрыт через 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

    При закрытии счета средства с него Перечисляются застройщику. Основанием перечисления средств будет являться разрешение на ввод в эксплуатацию и документ о регистрации права собственности на любую квартиру в данном доме.

    Вместо прямого перечисления средств застройщику, банк по соглашению с застройщиком сможет забрать эти средства себе в счет кредита, полученного застройщиком на строительство.

    В каком банке открыть эскроу счет

    Обязанность по контролю за использованием средств на эскроу счете возложена на уполномоченный банк. В связи с этим, закон 214 ФЗ предъявляет особые требвания к банкам, претендующим на работу с эскроу в долевом строительстве.

    Список аккредитованных банков, которые могут открывать счета эскроу, размещен на сайте Центрального банка России.

    ЦБ РФ отслеживает соответствие банков требованиям, установленным Правительством РФ, и при необходимости корректирует этот список.

    Страхование средств на эскроу счете

    Средства гражданина — дольщика, размещенные на эскроу счете подлежат страхованию. Несмотря на строгие критерии отбора уполномоченных банков, нельзя полностью исключить вероятность банкротства или отзыва лицензии у какого-нибудь из них. В этом случае Страховые выплаты по эскроу счетам производятся за счет Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

    Нужно учесть, что если дольщик или застройщик не расторгли договор долевого участия, выплаты денег как таковой не будет. АСВ переведет средства на новый эскроу счет в другом уполномоченном банке для продолжения строительства.

    Будут ли застройщики использовать эскроу счета

    Эскроу счета по 214 ФЗ создают для застройщиков существенные неудобства. Использовать средства дольщиков для строительства дома будет нельзя, а вместо этого придется привлекать банковское проектное финансирование. Именно потому полный переход на эскроу счета с 1 июля 2019 года называют концом эпохи долевого строительства.

    В то же время, использование эскроу дает застройщику ряд преимуществ. Застройщик будет вправе не соблюдать многие другие ограничения, установленные законом 214-ФЗ. В частности, не требуется соблюдать:

    • требования к опыту (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5 000 квадратных метров в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика;
    • ограничения по количеству разрешений на строительство;
    • требования к размеру собственных средств застройщика (не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации);
    • требования к наличию в установленном размере на дату направления проектной декларации денежных средств на банковском счете застройщика;
    • требование об отсутствии не связанных со строительством заемных обязательств;
    • требования к размеру прочих обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ;
    • запрет на выпуск ценных бумаг и выдачу обеспечений по своим обязательствам и обязательствам третьих лиц;
    • требование по соблюдению нормативов финансовой устойчивости;
    • ограничения по размеру задолженности перед бюджетом;
    • ограничения и требования по работе с банками (ограничение количества расчетных счетов, обязанность застройщика, технического заказчика и генподрядчика вести расчеты на счетах, открытых в одном уполномоченном банке, осуществление банковского контроля за соответствием назначения и размера платежа содержанию представленных застройщиком документов и требованиям ст. 18 214-ФЗ и право банка отказать в проведении операции по счету).
    • Кроме того, застройщики, работающие по счетам эскроу, смогут не уплачивать отчисления в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).

      В связи с этим не исключено, что некоторые застройщики досрочно начнут использовать эскроу, или будут искать способы обойти требования закона.

      В заключение стоит отметить, что эскроу счета в долевом строительстве появились недавно. В связи с этим их использование может вызыать ряд вопросов. Если Вы уже столкнулись с эскроу счетами, мы будем рады услышать Ваши комментарии о том, как работает новая система.