Договор аренды имущества. Пример договор аренды недвижимого имущества

Договор аренды имущества

— правовой гражданский договор, который регулирует правовые взаимоотношения сторон (гл. 34, ст. 606 – 625 ГКРФ) при передаче имущества арендодателем во временное пользование арендатору за денежную сумму, которую арендатор выплачивает арендодателю за использование имущества. Объектами договора аренды имущества могут быть объекты недвижимости, авто транспортные средства, оборудование и иные вещи, которые сохраняют свои натуральные свойства при эксплуатации в течение всего периода аренды.
Передать в аренду можно только то имущество, которое находится в законном владении граждан или юридических лиц.
Вся продукция и доходы, которые арендатор получит от использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Поскольку каждый объект аренды обладает индивидуальными особенностями, то недостаточно таких стандартных пунктов договора как:

  • информация о сторонах договора аренды;
  • предмет договора;
  • стоимость аренды и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • условия расторжения договора аренды;
  • срок действия договора аренды.
  • Для предотвращения возможных разногласий сторон договор аренды имущества должен дополнительно содержать:

  • подробное описание имущества, позволяющее точно установить объект аренды;
  • цели аренды имущества;
  • условия договора аренды и виды арендных платежей, выраженные в денежной форме (в случае получения арендодателем в качестве арендной платы доли продукции и/или доходов от использования имущества);
  • состояние арендуемого имущества на момент передачи его в аренду;
  • условия содержания и эксплуатации арендуемого имущества.
  • Неотъемлемой частью договора аренды имущества должен быть акт приема — передачи.

    Образец договора аренды имущества

    Договор аренды имущества

    ……………………………………………………………………………………. в лице
    (наименование организации / индивидуальный предприниматель)

    ……………………………………..…………, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и

    . ……………………………………………………………………………………. в лице
    (наименование организации / индивидуальный предприниматель)

    ……………………………………..………, именуемый в дальнейшем «Арендатор», вместе именуемые «Стороны» заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. Предмет договора

    1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование имущество, перечисленное в п. 1.2 настоящего договора, а Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю арендную плату и по окончании договора вернуть ему указанное имущество.

    1.2. Передаваемое имущество, являющееся предметом настоящего договора: …………………………….…………………………………………………. ……………………..

    2. Цена договора и порядок оплаты аренды имущества

    2.1. За пользование указанным в п. 1.2 настоящего договора имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю плату в размере ………………………………………… руб. в месяц.

    2.2. Арендная плата перечисляется Арендатором на указанный Арендодателем счёт не позднее ………………-го числа месяца, за который эта оплата производится.

    2.3. Оплата производится платежным поручением.

    3. Обязанности сторон

    3.1. Арендодатель обязан:

    3.1.1. Передать Арендатору имущество в течение …………….. дней после подписания договора.

    3.1.2. Передать Арендатору документацию на передаваемое имущество, необходимую для его использования.

    3.1.3. Передаваемое имущество должно соответствовать установленным стандартам.

    3.1.4. Передаваемое имущество должно быть в исправном состоянии.

    3.2. Арендатор обязан:

    3.2.1. Своевременно и в полном объёме уплачивать арендную плату.

    3.2.2. Использовать имущество строго по назначению.

    3.2.3. Обеспечивать сохранность переданного имущества.

    3.2.4. За свой счет производить ремонт передаваемого имущества в случае неисправности, произошедшей не по вине Арендодателя.

    3.2.5. После окончания срока аренды или после прекращения действия договора в случае его досрочного расторжения возвратить имущество Арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа в течение ………………. дней.

    4. Ответственность сторон

    4.1. За неисполнение условий настоящего договора стороны несут ответственность, предусмотренную договором и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

    4.2. За просрочку передачи Арендатору имущества, являющегося предметом настоящего договора, Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере …… % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

    4.3. За просрочку передачи имущества Арендодателю, по окончании срока аренды Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере …… % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

    4.4. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере …… % за каждый день просрочки.

    4.5. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, не подлежит удержанию Арендатором в случае нарушения Арендодателем обязательств, как связанных с данным имуществом, так и не связанных с ним.

    5. Срок действия договора

    5.1. Договор заключается сроком на ………..…………. со дня передачи имущества Арендатору.

    5.2. Если по окончанию срока действия договора ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях.

    6. Порядок расторжения договора аренды имущества

    6.1. Любая из сторон может отказаться от договора в одностороннем порядке, письменно предупредив другую сторону за ………….. месяца.

    6.2. Договор, может быть, расторгнут любой из сторон в случае неоднократного нарушения другой стороной условий настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора.

    6.3. По иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

    7. Заключительные положения

    7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или их надлежаще уполномоченными на то представителями.

    7.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

    Настоящий договор составлен в двух экземплярах, из которых один находится у Арендодателя, а второй – у Арендатора.

    Что такое договор аренды? Кто его может заключить и как правильно это сделать? Какое имущество можно сдавать в аренду?

    Выбирайте образец договора аренды подходящий для вашей ситуации. Скачивайте бланки бесплатно. Читайте рекомендации по правильному составлению и оформлению договора. Юрист поможет разобраться и составить договор.

    Понятие договора аренды

    Понятие, содержание и элементы договора аренды регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Договор аренды — это договор, согласно которому арендодатель должен предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование определенное договором имущество, а арендатор обязан вносить за это арендную плату.

    По условиям такого соглашения арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование конкретное имущество, а арендатор вносит за это арендную плату. Таким образом, собственник удовлетворяет свои интересы посредством передачи имущества во временное пользование или предоставления права пользования, без передачи имущества, и получает за это арендную плату. Арендатор получает возможность использовать чужое имущество и этим удовлетворяет свои имущественные интересы, приобретая право собственности на полученные в результате аренды доходы, плоды и продукцию.

    В качестве основных характеристик арендного соглашения можно назвать:

  • двусторонность;
  • возмездность, так как арендатор передает арендодателю финансовое вознаграждение за предоставленное имущество;
  • консенсуальность, потому что для вступления в силу договора достаточно подтвердить его подписями сторон.
  • Договор аренды. Предмет договора

    Согласно действующему российскому законодательству предмет аренды является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию, которая способствует конкретному установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не согласованным, а сам договор будет считаться незаключенным.

    Объектами аренды могут выступать земельные участки и иные природные обособленные объекты, здания, оборудование, предприятия, сооружения, транспортные средства и другие предметы, не теряющие свои натуральные свойства в результате их использования. В качестве предмета договора аренды выступают индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, представляющие как движимое, так и недвижимое имущество.

    Стороны договора аренды

    В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.

    Арендодателями являются собственники имущества, а также лица, которые управомочены собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только по согласию собственника, а недвижимого имущества — без его согласия.

    Арендатором может выступать любое лицо, но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями, в то время как договором бытового проката предусмотрено, что предпринимателем должен быть только арендодатель.

    Договор аренды: форма и сроки

    Договор аренды, который заключают физические лица на срок более одного года, а также, если одна из его сторон — юридическое лицо, требует обязательной письменной формы. Также обязательна письменная форма договора при аренде недвижимого имущества.

    Если арендой предполагается выкуп имущества, то есть, перемена собственника, форма договора должна быть такой же, как при заключении договора купли-продажи подобного вида имущества.

    Необходимо иметь в виду, что срок договора не входит в число его существенных условий. При этом установлено правило: если срок договора не указан (то есть, заключен на неопределенный срок), то каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако необходимо предупредить об отказе вторую сторону за I месяц, а если арендуется недвижимое имущество — за 3 месяца, если что-то другое не предусмотрено договором или законом.

    Следует различать срок действия договора аренды и срок, за который имущество нужно передать арендатору. Его соблюдение имеет важное значение, так как при непередаче имущества у арендатора возникает право потребовать возместить убытки и передать вещь либо требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

    Виды договора аренды

    Договору аренды присуще наличие большого количества разновидностей. Наиболее распространенными являются:

    1. договор аренды транспортных средств;
    2. договор аренды зданий и сооружений;
    3. договор аренды предприятия;
    4. договор проката;
    5. договор финансовой аренды (лизинг).
    6. Элементы договора аренды

      В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.

      Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

      Права и обязанности сторон.

      Арендодатель имеет право:

    7. Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению.
    8. Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
    9. Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.
    10. предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
    11. предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
    12. если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
    13. производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
    14. Арендатор имеет право:

    15. Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
    16. Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
    17. Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.
    18. К обязанностям арендатора относятся:

    19. использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
    20. вовремя вносить арендную плату за использование имущества.
    21. Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

      Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

    22. определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
    23. установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
    24. определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
    25. передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
    26. затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.
    27. Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

      Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

      Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

    28. исполнение договора:
    29. ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
    30. соглашение обеих сторон о расторжении договора;
    31. исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).
    32. Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

      Наименование и местонахождение сторон.

      Особенности договора аренды недвижимого имущества

      В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:

    33. При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
    34. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
    35. Договор аренды, субаренды изолированных помещений, капитальных строений (зданий, сооружений), машино-мест может быть заключен на срок не меньше трех лет.
    36. При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.
    37. Особенности договора аренды движимого имущества

      К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:

    38. Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
    39. В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
    40. В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
    41. При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.
    42. Образец договора аренды

      ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

      Место заключения договора ____________

      Дата заключения договора _____________

      ______________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________, действующий на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующий на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

      1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

      1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее — помещение), а Арендатор обязуется принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату.

      1.2. Объектом по Договору является помещение площадью ___ кв. м, которое расположено на этаже N ___, в здании по адресу: _________ (далее — здание).

      Кадастровый номер помещения: ______ согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N 1 к Договору).

      Границы помещения и его расположение на этаже отображены на копии технического плана (приложение N 2 к Договору).

      1.3. Цель использования помещения: _________.

      1.4. Помещение находится в собственности Арендодателя, что подтверждается выпиской из ЕГРН (приложение N 1 к Договору).

      1.5. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора помещение в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

      2. СРОК ДОГОВОРА

      2.1. Договор заключен (выбрать нужное)

      — на срок до ___ включительно.

      — на неопределенный срок.

      2.2. Договор вступает в силу с даты его (выбрать нужное)

      — государственной регистрации (если договор заключен на срок не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, оплачивает ______.

      — подписания Сторонами (если договор заключен на срок менее года или на неопределенный срок).

      (если согласно п. 2.1 Договор заключен на определенный срок/в ином случае следует выбрать другую редакцию п. 2.3)

      2.3. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее ___ рабочих дней до окончания срока действия Договора.

      (если согласно п. 2.1 Договор заключен на неопределенный срок/в ином случае следует выбрать вышеприведенную редакцию п. 2.3)

      2.3. Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за ___ рабочих дней (месяцев).

      3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

      3.1.1. Подготовить помещение к передаче, включая составление Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 3.

      3.1.2. Передать Арендатору помещение в состоянии, соответствующем его назначению и условиям Договора, в срок до _____ по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения), который является неотъемлемой частью Договора.

      (пп. 3.1.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендодателя)

      3.1.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

      Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является Арендодатель.

      (пп. 3.1.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендодателя)

      3.1.4. Производить за свой счет (выбрать нужное)

      — капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

      — капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его текущий ремонт не реже чем _____ в _____.

      — текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

      3.2. Арендатор (выбрать нужное)

      — вправе без согласия Арендодателя

      сдавать помещение в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность.

      3.3. Арендатор обязан:

      3.3.1. Перед подписанием Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) осмотреть помещение и проверить его состояние.

      3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

      (пп. 3.3.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендатора)

      3.3.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

      на весь период, в течение которого указанные риски несет Арендатор. Арендатор несет указанный риск с момента получения помещения от Арендодателя по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и до момента возврата помещения Арендодателю по Акту возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5).

      Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является (выбрать нужное)

      (пп. 3.3.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендатора)

      3.3.4. Осуществлять за свой счет (выбрать нужное)

      — текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его капитальный ремонт не реже чем _____ в _____.

      3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.

      4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

      4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью (выбрать нужное)

      4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещения. После прекращения Договора (выбрать нужное)

      — Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

      — стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

      5. РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

      5.1. Арендная плата устанавливается (выбрать нужное)

      — в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг.

      — в виде фиксированного платежа в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за ____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и переменного платежа в сумме, равной стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменного платежа определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

      — в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за _____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.). Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

      5.2. Арендная плата вносится (выбрать нужное)

      — не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного ______ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

      — не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

      — в части фиксированного платежа — не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.), в части переменного платежа — не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

      — в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 4).

      (п. 5.3 включается в Договор, если п. 5.2 предусмотрены авансовые платежи в счет арендной платы/в ином случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

      5.3. Стороны договорились, что авансовые платежи по Договору в счет арендной платы засчитываются в следующем порядке.

      (если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за каждый расчетный период в отдельности, следует выбрать данную редакцию пп. 5.3.1)

      5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за каждый расчетный период в отдельности авансовый платеж засчитывается в полной сумме в счет оплаты периода аренды, для которого он предназначен.

      (если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды несколькими платежами, следует выбрать эту редакцию пп. 5.3.1)

      5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды несколькими платежами в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается ____ процент от суммы полученных от Арендатора авансовых платежей.

      (если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды одним платежом, следует выбрать приведенную ниже редакцию пп. 5.3.1)

      5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды одним платежом в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается _____ процент от суммы полученного от Арендатора авансового платежа.

      5.4. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

      5.5. Датой уплаты арендной платы и иных платежей по Договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

      6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

      6.1. Арендатор (выбрать нужное)

      — вправе выкупить помещение по истечении срока аренды или до его истечения.

      — не имеет права на последующий выкуп помещения.

      (п. п. 6.2 — 6.4 включаются в Договор, если в рамках п. 6.1 Договора Стороны предусмотрели право Арендатора на выкуп помещения)

      6.2. При выкупе помещения по истечении срока аренды выкупная цена составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб. Выкупная цена уплачивается в срок не позднее ___ рабочих дней с момента истечения срока аренды.

      6.3. При выкупе помещения до истечения срока аренды выкупная цена, указанная в п. 6.2 Договора, увеличивается на сумму арендных платежей (в части фиксированного платежа (если в п. 5.1 выбран порядок оплаты, предусматривающий переменный платеж)) за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

      6.4. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 Договора, а также при условии уплаты арендной платы с учетом положений п. 6.2 или п. 6.3 Договора за весь период пользования помещение переходит в собственность Арендатора.

      7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

      7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп помещения либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

      7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление Акта возврата недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 5.

      7.3. В случае несвоевременного возврата помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

      8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

      8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

      8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пеней) в размере ___ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

      8.3. За несвоевременную передачу помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере ___ руб.

      8.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

      8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством.

      9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

      9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

      9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ___ рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

      9.3. Документ, выданный _________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

      9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

      10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

      10.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

      10.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

      Претензия направляется любым из следующих способов:

      — заказным письмом с уведомлением о вручении;

      — курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

      Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой она направлена (далее — адресат), с момента доставки претензии указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

      Претензия считается доставленной, если она:

      — поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

      — доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

      10.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

      10.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение __ рабочих дней со дня получения претензии.

      10.5. При неурегулировании разногласий в претензионном порядке, а также при неполучении ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 10.4 Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, за исключением случаев, когда другая подсудность установлена законом.

      11. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

      11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

      11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

      12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

      (если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения менее года или на неопределенный срок)

      12.1. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора.

      (если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения год и более)

      12.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

      12.2. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) могут направляться Сторонами по факсимильной связи, электронной почте или иным способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

      12.3. К Договору прилагаются:

      — выписка из ЕГРН (приложение N 1);

      — копия технического плана (приложение N 2);

      — Акт приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 3);

      — График платежей (приложение N 4) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 5.2 Договора/в ином случае приложение следует удалить, последующую нумерацию приложений изменить);

      — Акт возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5)

      13. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

      Скачать образец договора

      Договор аренды недвижимости

      Акт приема-передачи арендованного имущества

      График платежей по договору аренды

      Акт возврата арендованного имущества

      Договор аренды автомобиля

      Уведомление о расторжении договора аренды

      Соглашение о расторжении договора аренды

      Договор краткосрочной аренды квартиры

      Соглашение о продлении срока договора аренды

      Договор аренды оборудования

      Договор аренды рекламной конструкции

      Договор аренды парковочных мест

      4 комментария к “ Договор аренды ”

      Здравствуйте.
      Я член ЖСК, свою квартиру сдаю молодому человеку.
      Правление ЖСК решило, что в квартире проживают 2 человека(прописан 1чел.) и пересчитало плату за воду задним числом за 9месяцев.
      Имеют ли они на это право?

      Нет не имеют. Вообще, проще решить эту проблему установкой счетчиков.

      Здравствуйте, если договор аренды гаража составлен без заверения нотариуса, какую он имеет юридическую силу? Как его расторгнуть? Прежде временно.

      Для заключения договора аренды достаточно простой письменной формы, без заверения нотариуса. Для расторжения договора аренды нужно заключить соответствующее соглашение сторон: Соглашение о расторжении договора.

      Договор аренды недвижимости с правом выкупа

      Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

      Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

    43. по условиям в части аренды — гл. 34;
    44. по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.
    45. Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений. Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов. При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

      Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

      На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

      • по истечении определенного времени;
      • после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.
      • Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

        Форма договора аренды с выкупом недвижимости

        В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст. 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

      • Письменное оформление сделки.
      • Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.
      • При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

        По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

        Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

        В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

      • арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
      • арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.
      • Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

        Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

      • предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
      • осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
      • нести расходы по уплате налогов и сборов.
      • Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

        Арендатор (покупатель) обязан:

      • уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
      • производить текущий ремонт помещения;
      • нести расходы на содержание имущества.
      • Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

        В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

        Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

        Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

        Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

      • предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
      • выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
      • условия и порядок выплаты выкупной цены.
      • Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

        Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

        Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

        Основания и порядок досрочного прекращения договора

        Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

      • По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
      • По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
      • По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

    Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

    Односторонний отказ от сделки

    Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной. В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

    Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

    Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

    Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды. Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость. Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

    Аренда офиса: на какие условия договора важно обратить внимание арендатору?

    Среди договоров, заключаемых компанией в процессе своей хозяйственной деятельности, договору аренды офиса можно отвести одно из центральных мест. Необходимость в договоре аренды возникает еще на этапе создания компании, поскольку государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянного действующего исполнительного органа. О том, какие условия договора аренды требуют внимательной проработки со стороны арендатора, чтобы в дальнейшем он мог эффективно защищать свои права, читайте в материале.

    Наличие у регистрирующего органа сведений о недостоверности информации об адресе, как в случае указания заявителем адреса массовой регистрации, или отсутствие детального, вплоть до номера офиса (помещения), описания адреса является основанием для отказа в регистрации юридического лица (подп. «р» п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», постановления АС Московского округа от 28.12.2017 № Ф05-19673/2017 по делу № А41-15858/17, АС Дальневосточного округа от 20.09.2019 № Ф03-3931/2019 по делу № А51-4441/2019). Если арендатор намерен использовать помещение именно с целью указания его адреса в ЕГРЮЛ, ему необходимо убедиться, что проект договора не содержит запрета на использование адреса арендуемого помещения в качестве адреса местонахождения арендатора, а нарушение установленного запрета не влечет для арендатора негативных последствий: от значительных финансовых санкций до права арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

    Если условия договора аренды нежилого помещения диктует арендодатель, арендатору крайне сложно пересмотреть текст договора целиком, и поэтому важно сконцентрировать внимание на принципиальных моментах.

    Описание объекта аренды

    Договору аренды посвящена глава 34 ГК РФ, причем к договору аренды нежилой недвижимости применяются правила параграфа 4 об аренде зданий и сооружений, а общие положения об аренде (параграф 1 гл. 34 ГК РФ) применяются в случаях, не урегулированных специальными нормами.

    По договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование определенное недвижимое имущество (п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ), а отсутствие в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, влечет незаключенность договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время в судебной практике и законодательстве сформировался подход, что, если стороны приступают к исполнению договора с несогласованным условием об объекте, они лишаются возможности ссылаться на его незаключенность (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды» (далее — Постановление № 73), п. 3 ст. 432 ГК РФ).

    Если речь идет об аренде части помещения, например отдельной комнаты, то в указанном Постановлении № 73 Пленум ВАС РФ дал положительный ответ на вопрос о возможности арендовать только часть помещения (п. 9). Судебная практика исходит из того, что арендуемая часть помещения должна быть конкретизирована: договор должен содержать «графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи)».

    Применительно к нежилым помещениям в договоре аренды части помещения следует указать этаж, площадь, номер офиса, а на плане помещения следует графически выделить арендуемую часть. Впоследствии это позволит арендатору нивелировать риск признания договора незаключенным, риск отказа в его государственной регистрации, отказа в государственной регистрации юридического лица по приведенному выше основанию, а также избежать споров с арендодателем о том, какое именно имущество должно быть передано по акту приема-передачи.

    Согласие залогодержателя на сдачу имущества в аренду

    Арендатору следует проверить помещение на наличие обременений и прямо указать в договоре аренды их наличие или отсутствие. Диспозитивная норма п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) позволяет залогодателю сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя, если срок аренды не превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению данного имущества. В то же время риск арендатора помещения, находящегося в залоге, заключается в том, что при отсутствии согласия залогодержателя на заключение договора аренды, при обращении взыскания на имущество все права аренды, предоставленные залогодателем после заключения договора об ипотеке, прекращаются (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке).

    Если при наличии обременений арендодатель не предупредит о них арендатора, арендатор в силу ст. 611 ГК РФ вправе будет потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Право собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество

    Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право на сдачу имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. Разъяснения данной норме даны в п. 10 Постановления № 73: арендодатель должен обладать правом собственности на вещь в момент передачи вещи арендатору либо выступать законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи).

    Разъяснения, содержащиеся в п. 11 Постановления № 73, актуальны для арендаторов офисов в офисных центрах, не введенных в эксплуатацию. Не секрет, что на практике оформление документов для ввода здания в эксплуатацию, а затем регистрация арендодателем права собственности может занять довольно много времени (порой более года), в то время как арендодатель заинтересован как можно скорее начать извлекать прибыль от сдачи имущества в аренду. Соответственно, арендатору, заинтересованному в аренде офиса в здании, еще не введенном в эксплуатацию, необходимо будет убедиться, что именно его контрагент является законным владельцем помещения, а само здание не является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). При этом, как разъяснил ВС РФ, если арендатор будет фактически пользоваться вещью по договору, впоследствии признанному недействительным, суд обяжет арендатора вернуть недвижимость арендодателю и присудит оплатить все время фактического использования помещения (если оно не было оплачено на соответствующий момент) либо откажет арендатору в возврате ранее внесенной арендной платы (п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

    Назначение помещения и его техническое состояние

    Еще одним положением, на которое арендатору необходимо обратить внимание, является то, как в договоре описано назначение помещения (ст. 611 ГК РФ), поскольку пользование арендатором помещением не в соответствии с его назначением (с нарушением положений п. 1 ст. 615 ГК РФ) влечет право арендодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 619 ГК РФ). Помимо этого, арендатору для ведения его деятельности в помещении может потребоваться получение специальных разрешений, поэтому должна существовать объективная (исходя из характеристик помещения) возможность их получить. В частности, особенности или ограничения использования нежилой недвижимости предусмотрены законодательством о противопожарной безопасности, охране объектов культурного наследия, санитарно-эпидемиологическими требованиями.

    В одном из дел арендатор заключил на торгах договор аренды для использования зданий под офисы и предприятия общественного питания, а потом выяснил, что такое использование невозможно в силу санитарно-эпидемиологических требований. Указанные недостатки не позволяли арендатору использовать здания по согласованному сторонами назначению и являлись неустранимыми.

    Постановление АС Поволжского округа от 15.02.2019 № Ф06-10972/2016 по делу № А57-13978/2015

    Также условие о назначении арендуемого имущества имеет важное значение при решении вопроса о возможности проведения и согласования перепланировки или проведения ремонта в помещении. И здесь риски, связанные с произведенной перепланировкой, полностью лежат на арендаторе, поскольку даже согласие на перепланировку со стороны арендодателя не освобождает арендатора от административной ответственности за несанкционированную перепланировку. Одновременно зафиксированное в договоре согласие арендатора со всеми характеристиками имущества, его особенностями и указание на то, что при заключении договора арендатор осмотрел имущество и не обнаружил каких-либо недостатков, станет препятствием для предъявления требования к арендодателю на основании ст. 612 ГК РФ. При этом данный аспект тесным образом связан с включением в договор условия о праве арендатора требовать компенсации неотделимых улучшений и возможностью для по-следующей реализации такого права.

    В одном из дел суды пришли к выводу, что отсутствие указаний на техническое состояние помещений как на момент заключения договора, так и на момент их передачи арендатору, приемка помещения арендатором без замечаний, отсутствие доказательств того, что перепланировка была проведена предыдущим арендатором, являются достаточными основаниями для взыскания с арендатора убытков, понесенных арендодателем в виде восстановительных работ.

    Постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2019 № Ф08-3782/2019 по делу № А32-6588/2016

    При обнаружении арендатором устранимых недостатков при заключении договора необходимо предусмотреть в договоре срок для их устранения арендодателем и последствия нарушения данной обязанности. А в случае если по соглашению сторон такие недостатки будут устранены арендатором — условия возмещения арендодателем понесенных расходов. Закрепление таких условий впоследствии позволит арендатору требовать соразмерного уменьшения арендной платы за период, когда пользоваться имуществом по назначению было невозможно (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

    Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору имущество с документами, необходимыми для его эксплуатации. Поэтому целесообразно перечислить их в договоре и указать, какие именно документы переданы арендатору, или предусмотреть обязанность арендодателя по их получению. При этом в переговорах с арендодателем еще на этапе заключения договора арендатор может выдвигать аргумент о том, что отсутствие документов, необходимых для эксплуатации помещения, является обстоятельством, препятствующим арендатору пользоваться помещением по назначению (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 № 13АП-8062/2019 по делу № А21-9234/2017).

    Арендная плата и арендные каникулы

    В договоре аренды нежилого помещения существенным условием является арендная плата, а отсутствие условия о ее размере или порядке определения влечет незаключенность договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

    Исходя из положений ст. 606, 614, 622 ГК РФ, арендная плата начисляется за все время, пока арендатор пользуется имуществом, то есть с даты приема помещения по дату его возврата. Если в договоре предусмотрена ответственность за просрочку возврата арендатором имущества арендодателю, необходимо учитывать, что наряду с неустойкой арендатор (если иное не будет согласовано в договоре) на основании ст. 622 ГК РФ должен будет оплатить арендную плату за этот период.

    В сфере аренды коммерческой недвижимости широко распространена практика предоставления арендатору так называемых арендных каникул, то есть уменьшение или «освобождение» от арендной платы на время проведения ремонта, необходимого арендатору для ведения коммерческой деятельности в помещении. Стороны исходят из того, что в этот период арендатор не пользуется помещением, а только подготавливает и приспосабливает его к соответствующему использованию.

    Во избежание риска предъявления арендодателем требования о выплате арендной платы за этот период в договоре целесообразно указать, что в течение указанных «каникул» арендная плата установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем на практике встречаются ситуации, когда даже в случае прямого указания на освобождение арендатора от оплаты арендных платежей на период ремонта и возложения на него обязанности по оплате только коммунальных услуг, пользование имуществом в этот период не расценивается как безвозмездное (см., например, постановление АС Поволжского округа от 12.10.2016 № Ф06-13131/2016 по делу № А65-30066/2015).

    В интересах арендатора прямо предусмотреть в договоре момент, с которого по завершении «ремонтных каникул» начнет начисляться плата за пользование имуществом. В роли документа, фиксирующего начало начисления арендной платы, нередко выступает предусматриваемый сторонами акт начала коммерческого использования или его аналог.

    Следует отметить, что несмотря на то что завершение ремонта и, как следствие, подписание акта начала коммерческого использования полностью зависит от воли арендатора, действующая редакция ГК РФ в ст. 327.1 «Обусловленное исполнение обязательства» позволяет обусловить начало начисления арендной платы совершением арендатором определенных действий. При этом следует учитывать разъяснения Пленума Верховного суда РФ, изложенные в п. 23 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», о необходимости добросовестного поведения стороны, которой невыгодно наступление определенного в договоре обстоятельства (см. также постановление АС Восточно-Сибирского округа от 20.06.2017 № Ф02-2504/2017 по делу № А33-15785/2016).

    Избежать лишних расходов по арендной плате арендатору поможет тщательная проверка площади арендуемого помещения: в случае определения арендной платы из расчета стоимости квадратного метра арендодатель не вправе включать в площадь помещения общее имущество собственников здания. Наглядно такую ситуацию иллюстрирует спор о взыскании одним из долевых собственников неосновательного обогащения с другого собственника.

    В одном деле суд с учетом позиции, высказанной еще Пленумом ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», посчитал, что поскольку в аренду было передано только имущество, принадлежащее арендодателю, а пользование арендаторами общим имуществом собственников помещений в здании возможно в силу неразрывности прав арендатора на владение и пользование арендуемым помещением и общим имуществом здания, подлежит взысканию в пользу всех собственников здания неосновательное обогащение в сумме полученных арендодателем денежных средств за сдачу им в аренду общего имущества здания.

    Постановление АС Московского округа от 07.12.2016 № Ф05-18067/2016 по делу № А40-167799/2014

    Зачастую арендодатель настаивает на включении в договор условия о его праве на повышение арендной платы в одностороннем порядке. В таком случае целесообразно предусмотреть порядок предварительного уведомления арендатора и лимит для такого повышения либо критерии, на которые стороны будут ориентироваться при согласовании нового размера арендной платы. Нелишним будет упомянуть, что отсутствие таких критериев обезоруживает арендатора и лишает его возможности возражать против повышения арендной платы. В настоящее время практика исходит из возможности повышения арендной платы один раз в течение года, если такое условие согласовано сторонами в договоре аренды.

    Арендатору следует настороженно относиться к формулировкам договора аренды, перекладывающим на него риск повышения налогов или введения новых налогов, взимаемых с арендодателя в связи со сдачей имущества в аренду. Если в отношении арендной платы, выраженной в иностранной валюте, практика давно сложилась не в пользу арендаторов, пытавшихся представить повышение курса иностранной валюты как существенное изменение обстоятельств, то в связи с повышением с 1 января 2019 г. ставки НДС до 20% актуальность приобретает условие о включении в арендную плату НДС по действующей ставке.

    Обеспечительный платеж

    Предусмотрев в 2015 г. в рамках реформы гражданского законодательства такой способ обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, законодатель, по сути, закрепил сложившуюся практику. Следует обратить внимание, что норма п. 2 ст. 381 ГК РФ является диспозитивной, и обеспечительный платеж возвращается арендатору, если в договоре не будет согласовано, что он остается в распоряжении арендодателя.

    Норма п. 3 ст. 381 ГК РФ позволяет предусмотреть, что обеспечительный платеж не возвращается не только при прекращении договора аренды в связи с нарушением арендатором его условий или в случае нарушения обязанностей арендатором, но и при других обстоятельствах. Функция обеспечительного платежа описывается как возможность арендодателя удержать из его суммы причитающуюся арендодателю арендную плату, компенсацию вреда имуществу, суммы неустоек и т.п. Для защиты своих прав арендатору следует максимально детально расписать порядок осуществления арендодателем удержаний из суммы обеспечительного платежа (см., например, постановление АС Московского округа от 25.08.2017 № Ф05-11940/2017 по делу № А40-164421/2015).

    Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды

    Важно предусмотреть право арендатора на односторонний отказ от договора аренды. При этом необходимо максимально подробно перечислить все основания для возникновения у арендатора такого права, в том числе исходя из специфики коммерческой деятельности арендатора (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015). В противном случае расторгнуть договор будет непросто.

    В договоре аренды может быть предусмотрена плата за отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ), и довольно часто стороны предусматривают, что арендодатель вправе оставить у себя в счет такой платы обеспечительный платеж. При наличии такого условия в договоре аренды арендатору стоит обратить внимание на соразмерность такой платы за отказ от договора исходя из баланса интересов сторон (см. Определение ВС РФ от 28.06.2017 № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/2015).

    Смотрите еще:  Изготовление протезов с двухслойным базисом. Базис требования к базисам протезов